农村宅基地确权颁证中的问题及对策建议

张天健赵庆权

在推进成都市统筹城乡实验区建设的进程中，农村集体建设用地确权、颁证是其顺利前进一块不可忽视的基石，从某种程度上讲，这一步的“明晰产权”决定着今后土地流转是否成功、集体受益是否落实。调研过程中，乡干部往往以“按政策办事”来形容自己工作的艰辛，而农民往往以“钱到手就塌实”来描述自己对于此次改革的期盼。在与乡干部的讨论以及与农民的闲谈中，在地里田间的来来往往中，此次改革中存在的一些问题不难被发觉。

一、农村宅基地确权、颁证的现实观察

根据成都市全域规划蓝图，对农村集体土地先进行确权，再经土地整理，后推动集体土地有序流转，特别是作为集体建设用地的宅基地一般都要全部进行流转。从原有宅基地被流转后的实际用途的角度，大致分成三个类型：复耕、修建农民集中居住区、作为指标被调剂出去建设工业园区等。根据市总体发展规划，有的村、社土地被规划为耕地区域，有的村、社土地被规划为工业建设区域，其发展路径不一样，前者的宅基地指标被调剂出去，后者购买外地调剂出来的宅基地指标，把耕地臵换为建设用地。土地确权、颁证是土地规范流转的前提，根据现实观察，土地确权、颁证中却有如下问题：

第一，农民集中居住区建设的新房屋尚未合理及时办理产权证明。新房屋是集中修建，占用的土地是村民原有宅基地的一部分，新农民聚居区的房屋一般是按户分配的。新的房屋理应要办理产权证，根据现有农村住房办理产权证的要求，需要的手续有所占土地审批合法，房屋修建质量过关，验收合格。符合现在商品房屋颁证的基本或者主要条件，才可以颁发新的房屋产权证。农民新居房屋产权证明是按照原来农民住房处理还是按照商品房对待或是作为新类（张天健2009-2-4政协第十三届成都市委员会第二次会议提案）

1型的房产并建立相应的管理规则，都是一个新问题。

第二，先确权颁发的宅基地权属证在土地整理、臵换后失去部分功能。土地先确权，后土地整理，然后进行宅基地臵换，先确权的农村宅基地使用权证上记载的宅基地地形、地貌、东西南北四至全被改变：房屋拆除了，土地平整了，原来的地形地貌，地理特征完全改变了。此时，先颁发的宅基地使用权证的权属证明作用几乎作废，唯一的功能是证明村集体、村民曾经拥有一块宅基地和一套住房。新房屋、地产证明一旦办理，则原来的地产证明则无法独立使用，无法独立抵押、臵换、分红等。另一方面，农民新居的地产（宅基地）证应颁发新宅基地使用权证，并且新宅基地使用面积等于原先颁发的宅基地使用权证记载的面积扣除调剂或者余留的宅基地面积，几块土地面积有个计算和臵换后才得到新土地（宅基地）使用权证面积。