开发商延期办理房地产权证违约金诉讼时效和违约金的认定问题[五篇模版]

开发商延期办理房地产权证违约金诉讼时效和违约金的认定问题

开发商延期办证违约金诉讼时效应否分段计算、如何认定违约金是否过高。

——许擎宇、许文蕾与深圳东海房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷案

（一）【案件概要】

1.判决书字号

一审判决书。广东省深圳市福田区人民法院（2003）深福法民三初字第1717号。

二审判决书。广东省深圳市中级人民法院（2003）深中法民五终字第2305号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.诉讼当事人

原告（被上诉人）。许擎宇，男，57岁，汉族，住深圳市福田区东海花园。

原告（被上诉人）。许文蕾，女，27岁，汉族，住深圳市福田区东海花园。

被告（上诉人）。深圳东海房地产发展有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7088号招商银行大厦第37层。

法定代表人。黄楚标，董事长。

4.一审法院。深圳市福田区人民法院。

审判员。罗琼英独任审理。

5.二审法院。深圳市中级人民法院。

合议庭组成人员：审判长刘青；代理审判员：周虹；代理审判员柯云宗。

6.审结时间：

一审审结时间：2003年9月17日

二审审结时间：2003年12月16日

（二）【一审审理情况】

1.一审诉辩主张

两原告诉称：2000年9月8日，原、被告签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定由原告支付1501458元购买被告开发的位于深圳市福田区东海花园福禄居6栋20b号房产，建筑面积130.61平方米，并在合同中约定了迟延办证的违约责任。合同订立后，两原告依约支付了全部购房款，被告按合同约定的时间交付了房产，但未按合同约定的时间通知原告办理房地产转移登记手续，致使两原告未能在法定期限领取《房地产证》，直至2002年11月28日两原告才取得所购房产的《房地产证》，被告的行为已严重违约。故请求法院依法判令：

1.被告支付迟延办证违约金人民币59505.42元；

2.被告承担本案诉讼费。

被告辩称：

1.原告的诉讼请求已过诉讼时效。按约定，被告应在2001年4月18日前书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，也就是说，原告在2001年4月19日就知道或应知道自身权益是否受到侵害，根据法律的相关规定，诉讼时效应从2001年4月19日起开始计算，而原告直至2003年8月20日才提起诉讼主张权利，已超过了两年的诉讼时效。

2.即使原告的诉讼请求未超过诉讼时效，被告也只应承担因自身过失造成的迟延办证的部分责任。2001年9月20日被告将办证资料交予按揭银行，按揭银行则迟延了近三个月才向国土局交件；而业主方面，被告要求原告2001年8月20日前签署相关办证文件，而原告迟延了19日才前来签署；向国土局交件后，因原告许文蕾身份证过期，办证资料被国土局退回，许文蕾重新办理新的身份证，导致其《房地产证》的办理迟延了数月。上述迟延责任如果也由被告承担，显然与双方约定不符。

3.原告要求支付迟延违约金至2002-年11月28日，但其《房地产证》已于2002年11月25日办理完毕。

4.房屋竣工面积为129.83平方米，而不是130.61平方米。

2.一审事实和证据