开发商不可抗力抗辩理由

中华人民共和国城市房地产管理法（全文）

第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

一、房地产开发商迟延履行抗辩事由，

房地产开发商迟延履行抗辩事由，主要表现在两个方面：

１.以自然现象形式表现的抗辩事由，即在施工、验收过程中发生了某种自然现象，如发生了几级以上的台风，施工不能如期进行，从而导致了商品房的迟延交付。

２.以人为因素为表现形式的抗辩事由，即在施工、验收过程中发生的某种外界人为因素，如正值一年一度的高考期间，政府强制限制噪音，从而引起商品房的迟延交付。此类抗辩理由常见的是房地产开发商要求买方受领，买方因为商品房存在着某种瑕疵而拒绝受领，导致了迟延交付。我们认为，对第１种抗辩理由要考虑：（１）如果影响迟延交付的自然现象属于惯常气候现象，那么房地产开发商的抗辩理由就不应成立，因为房地产开发商本就有能力预见此因素的影响力。（２）从普通人的观念看来，自然现象的发生足以导致延期施工。一些案件中，房地产开发商仅仅提供气象局的关于延期施工期间的气象报告，却无充分理由说明该自然现象能够并且已经阻碍商品房施工的进程。

对第２种抗辩理由，应该注意。（１）房地产开发商因非行政主体之第三人的原因导致了迟延交付，那么房地产开发商的抗辩理由就不能成立。（２）房地产开发商迟延交付是因行政主体行为导致的，如果行政主体的行政行为具有社会公益性，那么应当视为不可抗力，不构成迟延交付。（３）买方拒绝受领导致的迟延交付，应当甄别拒绝受领理由的正当性。如果理由正当，那么房地产开发商仍应承担迟延交付的责任。比如，房地产开发商在交付商品房时必须提供相关的竣工验收合格的材料，否则买方有权拒收，尽管开发商发出了交房通知书。

当然，如果开发商延迟交付房屋属于双方当事人在合同中已经约定的免责情形，那么应遵照双方的意思表示，认定不构成迟延交付。

二、开发商对其迟延交付行为往往会提出一些抗辩理由，

各地法院对这些抗辩理由是否成立也时常存在较大分歧。本文认为，对开发商提出的抗辩理由应作具体分析：

第一、对以自然现象为表现形式的抗辩理由，若影响交付的自然现象属惯常气候现象，开发商能够预见，抗辩理由不成立；若气象专家认为或者从普通人的观念看来，该自然现象的发生足以导致延期施工，则可认定该抗辩理由成立。

第二，对以人为因素为表现形式的抗辩理由，若因买受人及政府机关之外的第三人原因导致的迟延交付.抗辩理由不能成立；

第三，若因政府行政行为导致，那么应当视为不可抗力，抗辩理由成立；若因购房者拒绝受领导致的迟延交付，应当甄别其拒绝受领理由的正当性，理由正当，开发商的抗辩理由不成立，否则。抗辩理由成立。

第四，如果开发商迟延交付房屋属于双方当事人在买卖合同中约定的免责情形.那么应遵照双方的意思表示.其抗辩理由成立。

（二）商品房迟延交付的责任承担