商业广场1号商业楼验收方案
商业房地产《xx商业广场》整合策划方案
来源:全民业务网作者:不详
投资五亿元开发商业航母“永*广场”,将是“永*”发展历程上浓墨重彩的两笔,2004年初即可逐步推向市场。
昆山商业房地产《xx商业广场》整合策划方案
目录
第一章总体策划思路
一、策划的定位、总体思路
二、项目背景
三、企业资源分析、企业目标的界定
四、核心目标——树立品牌
五、项目开发总建议
六、项目的优劣势swot分析
七、市场机会发现
第二章市场调研分析
一、xxxx房地产市场发展概述
二、市场消费心理
三、区域价格及决定因素
四、对配套的市场需求
第三章项目产品的定位开发报告
一、项目总体资金预算
二、效益控制
三、首期资金投入计划
四、项目产品进入市场的时机建议
五、项目产品开发策略
六、项目产品定位策略
第四章对当前规划设计的建议
一、整体规划的调整意见
二、项目策略总建议:附:产品建议
三、配套的调整建议
第五章项目整体组合营销策略设计报告
一、项目总体整合营销思路
二、总体操盘计划、步骤
三、资源整合、资本运营计划
四、营销团队搭建建议
五、信心、决心和实现
第六章开盘前期营销推广策略设计报告
一、项目营销推广主题的确定
二、项目营销推广主题的内涵
三、项目营销推广节奏
四、项目营销推广模式
五、项目营销推广执行方案
第二章市场调研分析
一、江苏xx房地产市场发展概述
◎xx的房地产随着xx市的经济攀升得到迅速的发展,xx市1998年、1999年和2000年商品房竣工面积分别为51.9万平方米、54.02平方米和61.68万平方米,2001年为62.2万平方米。
◎xx市商品房施工面积1998和1999年基本持平,分别为70.3万平方米;2000年商品房施工面积达74.79万平方米,增幅为54.9%,2001年为92.2万平方米,2001年增幅最为明显。
◎随着住房制度的改革和深化,1998年商品房销售面积为28.46万平方米,1999年为28.18万平方米,2000年为43.24万平方米,到了2001年剧增为64.8万平方米。
◎自去年来xx市的房地产价格持续上扬,楼市出现了空前的火爆。有些项目刚刚破土动工,预定者已蜂拥而至,据统计商品房价格上升值为2000年的1800元/平米攀升到2001年的2300元/平米,增幅达27%,大大超过了13%的年均增幅,一些楼盘甚至涨幅达到每平米千元以上。
分析:房价的大幅上扬,预示着xx居民已经开始将房地产作为投资的重要渠道,但也预示着昆山的房地产市场存在一些少量的泡沫成分,主要表现在:
1.xx人均可支配收入增长缓慢;
2.xx人均居住面积已超过国家标准,居住以不是昆山主要矛盾;
3.投资与投机行为成为主导房价上涨的主要因素;
4.2001年7月前国有土地的买卖操作不规范,自2001年后的人为因素导致房价上涨因素较多;
那么,以上泡沫的成分的存在是否影响未来xx房地产的价格走势。我们认为短期内(5年内)不会影响,这主要及与以下理由:
1.xx的地理优势事之成为上海的腹地、苏州的门庭、长江大三角的喉结,
其作为重要外资投资区域的优势不会改变。因此,保障地产升值的主要动能:资金、人流将继续存在;
2.xx房价是上海的1/2,苏州的2/3,因此还有价格的上升余地;而上海申博成功,带动迁移资金流动,离上海最近的xx肯定得到惠顾;xx本地企业也会意识到即将到来的投资高潮,从投资环境和和成本分析的角度看,xx已较苏州有更大优势,势必在xx打下坚实基础;
3.主要依靠外来投资制成的xx经济,有了可持续发展的基础,那么房地产的投资回报也就有了保障,除非周边市场(上海、南京)发生重大转折,xx房地产市场将保持原有运行轨迹;
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