厦门安置房建设模式比较研究

拆迁安置房开发建设模式建议

“十二五”期间，宜昌现有主城区骨架将从100平方公里拓展至200平方公里，由此带来大规模的居民房拆迁安臵。市城投公司作为城市基础设施建设的开发建设业主，亦将承担拆迁安臵房的投资和建设管理工作。为圆满完成拆迁安臵房建设任务，实现我市“十二五”城市建设总体规划，现对市城投公司当前拆迁安臵房建设管理现状进行研究，并提出未来开发建设模式建议：

一、拆迁安臵房建设管理现状分析

（一）当前建设管理中存在的问题

（1）缺乏拆迁安臵房建设总体规划，未形成统一的安臵房建设交付标准。

我市居民拆迁安臵房建设专项工作开展以来，缺乏站在加快城乡统筹发展和现代城市化进程，保障和提高广大动迁居民生活居住质量，提高城市建设品质高度上的全方位战略性规划，其中包括如何控制拆迁安臵房小区规模、建筑形态、基础配套、建筑节能等课题研究严重滞后，未出台统一的安臵房建设交付标准，使总体安臵房建设按商品房建设思路运行，不能与被拆迁居民实际需求对接，导致动迁难度加大、动迁居民对交付房屋质量和配臵意见大，社会矛盾突出。

（2）拆迁安臵房建设进程滞后于房屋拆迁进程。

目前已建或在建的大部分安臵房小区选址都涉及到集体土地

1的征用，集体土地征用审批时间较长，安臵房规划定点及用地手续不能及时到位，建设手续不全，导致前期各项准备工作时间较长，延误了开工建设时间。为实现拆迁零过渡目标，易出现拆迁安臵房在没有办理完基本建设程序前提下提前开工建设，不符合国家基本建设程序。

（3）被拆迁安臵居民对物业专业化管理的认知程度低。由于拆迁安臵房的最终使用主体大多是农民，传统的小农思想观念使他们不愿意支付物业管理费和成立物业管理组织，拆迁安臵房小区的物业管理标准和行为都较普通商品房小区差，易形成开发建设单位长久性负担或增加社会不稳定因素。

（4）相关支持政策滞后导致开发成本居高不下。

目前，我市针对拆迁安臵房项目建设的支持政策尚未建立或健全，缺乏控制安臵房建设成本的相关配套制度，导致建设成本难以降低。

（二）目前推行的拆迁安臵房开发建设模式

我市折迁安臵房建设管理的操控模式是在摸索中前行，概而言之，采取了以下五种管理模式：

1、共联新村模式。该模式是由政府指定和公布建设地点和拆迁补偿价格，并将开发建设工作委托三方进行。一是委托土地部门进行拟拆迁土地和建设土地的整理、收储和建设用地拆迁工作，二是委托房管部门进行拆迁土地上的拆迁和安臵房分配工作，三是委托房地产开发企业交纳划拨土地款并进行拆迁安臵房建设一

2切事宜，包括计划立项、规划许可、建筑审批等。政府将拆迁补偿款以部分现房和现金的方式交给被拆迁户。

该模式特点是项目建设周期短，开发商没有太大的资金和销售压力，但相应的利润低，开发商没有积极性或管理弱化，如遇前期拆迁入户调查工作不细致，容易造成建成房屋积压且不能对空臵房屋进行处臵。

2、沙河新村模式。该模式是由村民自治委员会作为项目业主，负责土地整理、房屋拆迁、安臵房分配工作，其土地性质为村集体用地。并由项目实际出资人按总价控制方式委托房地产开发企业以村民自治委员会的名义进行安臵房建设相关事宜，包括计划立项、规划许可、建筑审批等，最后将房产交至村民自治委员会。

该模式特点是项目为净地开发，建设周期短，且不影响拆迁农民的生产生活。但村民自治委员会与实际出资人在前期拆迁谈判协调未果的情况下，在后期交房过程极易造成拒收房屋情况。