集资建房过程的营业税征免问题

集资建房如符合住房改革的有关规定，属于以房改价向职工出售公有住房的不缴税。如不符合住房改革的有关规定则单位应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税、印花税，职工个人需要缴纳印花税、个人所得税、契税。

一、营业税

关于集资建房的营业税问题，财政部、国家税务总局下发的《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税[1999]210号）规定“国家对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免缴纳营业税。”

但这只是针对房改出台的优惠政策，现在全国房改工作已基本结束，所以各地在对该项政策的执行规定不一，如皖地税[2005]76号印发的《安徽省房地产税收管理暂行办法》第十三条规定，单位集资建房销售给职工，属于销售不动产行为，应按“销售不动产”征收营业税；但同时满足下列条件的，暂免征收营业税。

（一）集资者为未参加房改的职工；

（二）建房用地的使用权为集资者所在单位（所有）或以集资者名义购买；

（三）发生的建房费由集资者全额负担，所集资金必须全部用于建房支出；

（四）持有房管部门或房改办集资建房的批文。

你单位以房改成本价向职工集资出售住房，尽管表现形式与文件相符，但是如你所述，集资建房未经房改部门批准，这在减免税的审批中是不符合规定的。另外，你单位以自己的名义建造住房并向集资者分配，根据国家税务总局《关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复》（国税函[2005]334号）规定“纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章缴纳营业税。”因此，你单位的集资建房行为是不能享受减免营业税优惠的。

二、土地增值税