城镇居民不得到农村购买房屋、宅基地

农村私有房屋买卖纠纷之思考——城镇居民购买农村宅基地上房屋初探

2006年12月13日大兴区人民检察院彭孟起阅读次数：62

近年来，农村私有房屋买卖纠纷不断出现，尤其是城市居民购买农民住宅房屋的纷争，更是突出，反映出的问题，表现的后果发人深思。当事人到人民检察院申诉的比例在全部申诉案件中占有相当大的份额，当事人往往情绪激动，言词激烈，给息诉服判造成了一定程度的困难，诉讼纷争的后果很是严重。据笔者调查，诉讼的当事人谩骂法庭、拒绝执行的情况时有发生，人民法院执行的难度相当大，甚至在我区旧宫镇还出现了伤害致人死亡的恶劣后果，直接造成了社会的不稳定，影响了和谐社会的建设，必须引起我们的高度重视，以维护法律法规的严肃性和国家政策的连续性。

笔者现就我院受理的农民私有房屋买卖既城镇居民购买农村宅基地上房屋纠纷案件的具体情况，国家法律、法规、政策的有关规定，农民私有房屋买卖合同效力的认定和处理原则，以及国家相关部门对这类案件应当采取的措施、解决的方式方法等方面，谈谈自己的几点不太成熟的想法，以供参考。

一、涉及农民私有房屋买卖纠纷案件的主要情况

从我院受理农民私有房屋买卖纠纷申诉案件，以及经人民法院审理的这类案件的调查情况看，主要有以下几个方面：从诉讼双方和案由看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在十年以上；从买卖双方身份来看，出卖人为村民，买受人主要是城市居民或者外村村民，也有出卖人同村村民的情况；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。

二、关于集体土地上房屋买卖有关问题的法律、法规及政策规定

（一）城市居民购买农村宅基地上房屋以及城镇居民利用集体土地建住宅问题

1983年3月29日，北京市人民政府发布的《关于处理非法租赁买卖社队土地建职工住宅问题的通知》（京政发[1983]51号）中规定：“所有非法租赁、买卖（包括变相租赁买卖）社、队土地的‘协议'、‘合同'一律无效。其土地、房屋由区人民政府没收。”

1986年第六届全国人大16次会议通过（1988年第七届全国人大5次会议修正的）的《中华人民共和过土地管理法》第41条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有土地的，必须经县级人民政府批准，其使用面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”

《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1991年国务院73号令）第26条规定：“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有土地的，应当经其所在单位或居民委员会同意后，向土地所在的村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡镇农民集体经济组织提出用地申请。使用的土地属于村民集体所有的，由村民代表大会或者村民大会讨论通过，使用的土地属于乡镇农民集体所有的，由乡镇农民集体经济组织讨论通过，再经乡镇人民政府审查同意后，报县级人民政府批准。”第27条规定：“回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离退休干部，以及回家乡定居的华侨、港澳台同胞，需要使用集体所有的土地建住宅的，依照《土地管理法》第38条和本条例第25条的规定办理。”