城市房屋拆迁估价中地价因素影响

城市房屋拆迁估价常见问题浅析

各位领导、同行：

大家好。

国务院305号令《城市房屋拆迁管理条例》实施后，将被拆迁户的拆迁补偿价格也列入了房地产评估业务范畴，房地产评估机构进入了房屋拆迁这一敏感地带，面对成千上万的被拆迁户，房地产价格评估人员的业务技术能力和执业道德水平都要经受严格考验。经过实践的磨炼，业内人士深感房屋拆迁评估在把握技术标准和履行评估程序及处理各方利益矛盾方面与其它目的类型的房地产价格评估有着很大区别，难度更大，拆迁评估不仅是简单的企业行为，也要把政府的拆迁政策落到实处，以在评估的操作过程中贯彻、在评估结果中体现，做到公平、公正执业。

今受省房协中介委委托，就城市房屋拆迁评估中目前存在的常见问题与各位交流，希望对大家有所帮助。

一、关于城市房屋拆迁评估的政策依据和作用的问题为规范城市房屋拆迁评估技术行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁的顺利进行，国务院、建设部以及湖南省及其地州市相继出台了相关政策，包括《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）、《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号）、《湖南省实施办法》（省

.1.政府第157号令），《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》（湘建房[2004]264号）以及《房地产估价机构管理办法》（部令第142号）等有关规定。其中：

（1）《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。第二十五条实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

（2）《城市房屋拆迁估价指导意见》第四条规定。拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

（3）《湖南省实施办法》第八条规定被拆迁房屋的补偿金额，先由拆迁人委托房地产评估中介机构根据被拆迁房屋的区位、结构、用途和建筑面积进行分类评估，确定房地产市场评估价格。

（4）《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第三条规定城市房屋拆迁评估，应当由取得建设部或者省建设行政主管部门颁发的估价资质证书的房地产价格评估机构进行评估。城市房屋拆迁评估的人员，应当是专职的注册房地产估价师。

（5）《房地产估价机构管理办法》第三条第二款规定本办法所称房地产估价活动，包括„„城镇房屋拆迁等需要进行的房

.2.地产评估。

有了这五大法宝，房屋拆迁评估的作用以及评估机构与评估人员的地位和资格要求得到了确认。城市房屋拆迁评估由取得估价资质证书的房地产价格评估机构进行评估，城市房屋拆迁评估的人员应是专职的注册房地产估价师。

二、关于城市房屋拆迁评估程序的问题

估价报告的形成必须符合法定程序，只要程序到位，那我们做拆迁评估就不会存在太大的问题。

评估机构要使自己不至于工作被动，规范房屋拆迁评估行为，推进房屋拆迁评估活动公开、透明、公正，进一步强化房屋拆迁评估监督作用。如果违反该程序规定完全由拆迁人确定估价机构，所作的估价报告就违反了证据的合法性而不被采信。

评估程序合法、合规，归纳如下：