土地征用权与征地补偿评估应考虑的内容

大陆台商常见的

土地征用与厂房动迁补偿问题

近几年来，大陆经济飞速发展，建设日新月异，连带产生了不少土地征用与房屋拆迁问题。早年台商进入大陆后，有些用自有资金购买了几十年的土地使用权，有些则租用土地，并盖了自己的厂房建筑，也有些人通过租用厂房进行生产，如今他们也遇到了土地被征用和厂房动迁补偿问题。由于许多台商对大陆的政策法规不够了解，遇到此类问题时难免产生困惑，甚至与当地政府部门出现纠纷，因此本文就这一问题进行说明。

大陆房地产法规问题

土地所有权

中国大陆实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由大陆国务院代表国家行使。城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。政府为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。政府依法实行国有土地有偿使用制度。

土地使用权出让

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。根据出让权利义务的法律规定，出让方和受让方应就土地使用权出让签订出让合同。

土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

1.居住用地70年；

2.工业用地50年；

3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

4.商业、旅游、娱乐用地40年；

5.综合或者其他用地50年。

土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，是由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照大陆国务院规定的批准许可权批准后，由土地管理部门实施。土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订。出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。

土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。建设用地使用权的期限届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期限届满前1年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照规定确定。

土地使用权转让