土地征用权与征地补偿评估应考虑的内容

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集体所有土地征用与房屋拆迁补偿的六个问题

读者来信：

我是浦东新区高行镇某村居民，最近遇到拆迁问题，十分困扰。在集体土地征用与房屋拆迁补偿过程中，我们有哪些权利。集体土地征用与房屋拆迁补偿应遵守哪些法律规定。如果在拆迁、评估与补偿过程中，我们受到不公正的待遇，我们该怎么办。……以下是关于这些问题的简要分析和解答，供读者参考。

问。集体土地征用与房屋拆迁应遵守哪些法律法规。上海市有哪些相关的政策规定。我们可依据哪些规定来保障自己的权益。

答：集体土地征用与房屋拆迁，首先要遵守国家宪法和土地管理法中关于集体土地征用与房屋拆迁的规定。其他政策性文件包括：（1）国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》国发2004（28）号文；（2）国土资源部的部门规章包括《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发238号）；《关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知》（国土资发133号文）；（3）上海市主要有以下政策规定：包括《上海市实施；；办法》、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》、

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《关于〈上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定〉若干应用问题的通知》、《关于切实做好征地补偿安置管理工作的通知》、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋评估技术规范》等。

问。在拆迁过程中，我们作为村民、农村集体成员和房屋所有权人，我们享有哪些权利。

答：列入拆迁范围的农村居民，享有的权利包括：住房所有权、集体所有土地共有权、土地承包经营权、拆迁受偿权、参与决策权、集体财产收益分配权、受偿请求权等。拆迁受偿主要包括三大部分：第一，因住宅拆迁而获得的补偿；第二，因土地被征用而获得的补偿；第三，因集体公共财产被征用或拆迁而获得的财产。

按照现有的土地管理制度，农民对农村土地产权占有权益受到限制。虽然根据《宪法》和《土地管理法》的规定，"农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。"这说明，全民所有制土地所有权主体是国家，集体土地所有权主体是劳动群众集体，除此之外的任何组织和个人都不能成为土地的所有权主体。但是，在农民占有土地产权方面，却被《土地管理法》规定为"农民集体所有的土地依法属于村民或集体所有的由村集体组织或者村民委员会经营管理"，属于"两个以上农村集体经济组织的农民集体所有，由村内各农村集体经济组织或者村民小组经营管理"。这导致实践中就可能把农民和农户这个构成集体的元素排斥在土地产权所有者之外。

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问。在村民不知情且未公示评估公司的情况下，村干部宣布评估结束，但却拒绝公布明细账目，提出一定要等撤队以后才允许代表察看。请问这是否合法。

答。这是不合法的。按照《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第14条的规定，集体土地征用与房屋拆迁补偿的程序按照《上海城市房屋拆迁管理实施细则》执行。拆迁立项并公告以后，虽然由拆迁人委托评估，但评估结果应当向所有被拆迁人送达。按照有关规定，拆迁当事人对评估结果有异议的，有权在收到评估报告后15日内向上海市估价师协会的有关组织部门申请鉴定。被拆迁户作为房屋所有权人系拆迁当事人之一，有权知道评估结果，对评估结果有异议的，有权通过适当的途径进行救济。