中国生态环境危机【警钟长鸣】

未来十年中国的投资会在股市

（2013-07-1711：41：32）

作者：广发基金副总裁朱平

本文根据朱平先生6月22日，在中国（广州）国际金融交易博览会财富管理论坛上的演讲稿整理。

非常荣幸有这个机会跟大家交流一下，分析一下咱们中国人的财富以及财富管理。我们过去的十年，从2001年至今，应该有13年的时间，是中国人财富增长最快的一段时间。如果我们现在回头重新数一数我们自己的财富，在过去的十多年间中国人财富增长最大的一块是房地产，如果我们简单的算一算，不算商业房地产，就算民间的，咱们自己的住宅这一块的房地产，中国目前大约有2亿多套住房。如果我们简单的算一个大数，大概有200亿平米的住房，如果按照平均6000块钱，房地产民间资产大约会有一百多万亿，这是最大的一块。如果去掉地价、建安成本和税，民间的赢利大约可能有50万亿左右。

第二块的资产是我们的股市，我们的股市曾经最高的时候到了30多万亿，现在我们知道大概下跌到了25万亿左右，这一个领域当中，可能会有将近一半是民间的财产，之前国有股占的比重会更大，这一块的财产大概有十几万亿。

第三块是金融资产，理财产品，我们的存款，这里面的信托资大部分也是由房地产派生出来。时间推移到目前这个阶段，我们再去数一数这些财产，会发现这些财产现在处在一个比较微妙的时候，在过去的十几年如果你投入房地产，你的资产几乎一直都在增值，如果你投入股市，大约是2006年到2007年两年有一个非常快的增值，十多倍。这两年是所有投资者最幸福的时光。理财产品等等这则是2008年四万亿之后才有的，现在相对来说稳定，但往后是有疑问的。其余还有一些财产，比如说艺术品，艺术品在过去的十多年增值了差不多十倍以上，现在好的画也要上千万的水平。但是一线画和二线画的差价非常大，规模相对来说小一些，还有红酒、黄金市场，规模也不大。我们说现在之所以说是一个比较微妙的时候，有这么几个原因：

第一是过去房地产一直增长的非常快，但我们如果看一下租金增长其实是非常缓慢的，我们现在如果是住宅这样的房子，比如说广州可能租金收益率已经跌到了2%以下，只有百分之一点多，如果房价不涨，你的出租跟买理财产品相比，收益率是非常不合算的。

第二是中国政府，因为中国政府今年要做财产登记的工作，明年按照我们传说中的房地产税的方式，一个人无论你在北京、上海还是任何地方所有房地产都是联网的，第一套住房免征税，第二套住房少征税，第三套以上的住房征很重的税，甚至说有5%左右，你租金是1%点多，持有多套住房非常亏，不断的往里面送钱，除非房价增长，但从现金上看仍是负的，所以如果这种情况出现，那么三套以上的住房一定会出手的，房价跌的压力会很大。另一方面，我们现在的住房每一年大概可以生产出来一千多万套，中国人按照城市化率的水平，每年1%，也就是说1400万从农民变成城市，如果这些人去买房，如果按照3个人一套房，500万套就够了，两个人一套房只要700万套，现在我们一年要竣工一千万套以上，一定是城市的人继续再去买房，或者说改善性住房。如果简单的想一想这个数据，现在我们知道这种均衡是没有被打破，但是这种均衡其实很快就会被打破。，因为现在中国人住房已在两亿套，十年后就会超过3亿套，每套平均三人，可以供9亿以上的人居住。也就是说，从总量上看，善性住房的需求已没有了，房地产的供需会严重失衡。