成都市温江区区域土地市场研究报告

土地市场专题研究报告

二○○三年五月二十日

本专题所研究的土地市场是指我国建设用地使用权市场。目前，有法律规范可以进入市场的主要是国有建设用地使用权。

一、土地市场建设基本情况

（一）总体进展

我国国有土地有偿使用始于1982年。十四大以前的十年，土地使用制度改革主要是变无偿、无限期、无流动的使用制度，为有偿、有限期、有流动的使用制度。十四大以后，进入以市场形成土地使用权价格为核心的全面建设土地市场阶段。经过十年的努力，市场配置土地资源的基础性作用初步得到发挥。

1、国有土地使用权市场配置范围不断扩大，土地使用权价格的市场形成机制初步确立。一是全面实行了国有土地有偿使用制度，按照法律规定应当有偿使用的城市新增建设用地和依法发生流转的存量建设用地，基本都纳入了有偿使用轨道。我国城市国有建设用地为315万公顷，十年来，已经实行有偿使用的面积约76万公顷。其中，出让国有土地面积56万公顷，采用租赁、作价出资或入股方式有偿使用的土地面积近20万公顷。有偿使用和市场配置的国有土地面积占城市国有建设用地总面积的比例，已由1992年的不足2%上升到2002年的24%。二是国有土地使用权价格的市场形成机制初步形成。经营性国有土地使用权（商业、旅游、娱乐和商品住宅等）招标拍卖挂牌出让制度普遍建立，2002年，全国招标拍卖挂牌出让的面积达到1.8万公顷，与1992年相比，招标拍卖挂牌出让面积占当年出让总面积的比例由不足1%上升到15%，招标拍卖挂牌出让金额占当年出让金总额的比例从不足1%上升到40%。三是国有土地使用权市场交易日益活跃。2002年发生国有土地使用权转让86.6万宗、6.7万公顷，转让金额达2380亿元；国有土地使用权出租19.1万宗、1.7万公顷，租金达28亿元；国有土地使用权抵押53.8万宗、28.9万公顷，抵押金额达7846亿元。

2、土地用途管制制度基本确立，政府对土地市场的宏观调控得到加强和完善。一是总结90年代初房地产过热的教训，修订了《土地管理法》，确立了新的土地用途管制制度，重新编制和实施了土地利用总体规划，严格控制农用地转为建设用地。二是实行了新的土地收益分配办法，存量建设用地有偿使用收益全部留给地方，新增建设用地有偿使用收益30%上交中央，鼓励地方积极盘活存量建设用地，加大闲置土地处置力度，优化了建设用地供应布局和结构。三是按照

1建设用地集中统一供应的要求，实施了土地收购储备制度，根据市场供求情况，适时调整土地供应量，增强了政府调控土地市场的能力。目前，全国已有1258个市、县政府建立了这一制度。四是土地调查、登记制度进一步完善，强化了对土地利用状况和土地价格的监测。

3、土地市场运行制度和组织建设取得了明显进展，市场服务体系逐步形成。一是土地公开交易、基准地价定期确定公布、土地市场交易信息发布和土地登记资料公开查询等制度基本建立，保障了土地市场的规范运行。二是完善土地市场组织形式，全国1198个市、县设立了土地有形市场，土地使用权交易更加便利、安全、公开和公平。三是转变政府职能，减少和规范行政审批，严格实行政事分开、政企分开，培育和发展了土地市场中介服务组织，土地估价、咨询、交易代理、登记代理等中介服务机构开始独立、客观、公正执业。