201*年北京市土地市场总结及201*年预判

201*年01月14日来源：伟业我爱我家集团一、整体情况：经营性用地仅完成供地计划31%，住宅用地成交创6年新低根据《北京市201*年度国有建设用地供应计划》，201*年全年计划完成供地总量5700公顷，其中可供商品房开发的商品住宅用地850公顷、商服用地350公顷。截至201*年12月31日，全年北京市共成交商品住宅用地276公顷，商业办公用地96公顷，加和起来，201*年全年经营性用地372公顷，仅仅完成全市年度计划1200公顷的31.0%。从土地供应类型上分析（如下图所示），201*年住宅、商业办公、工业供地规划建筑面积分别为596万平米、265万平米、805万平米，相比201*年上涨幅度分别为-35.9%、-59.8%、8.8%，除工业用地继续保持上涨之外，住宅、商业及办公用地规模均出现明显下滑。单就商品住宅供地而言，201*年北京市共成交住宅用地37宗，规划建筑面积总计595.9万平米，住宅用地供地规模连续三年直线下降的同时，更创近6年来新低。此外，今年成交住宅平均楼面地价为6624元/平米，近六年以来仅比201*年略低。表1：近年北京市住宅用地成交情况规划建筑面积年份成交宗数（万平米）201*年201*年201*年201*年201*年201*年375082775856595.9765.21452.51234.21158.4997.6（亿元）394.7372.61063.4706.6437.8347.6（元/平方米）66244869732057243779348431.4%11.3%64.8%114.4%33.3%58.4%出让金额楼面地价平均溢价率数据来源：伟业我爱我家市场研究院二、特征分析：土地市场交易量波动明显，年底上演疯狂大戏从201*年各月的土地成交情况看，土地市场交易量波动明显，第一、三季度供地量较大，究其原因：年初政府多以摸索保障房用地落实方法为主，推地节奏相对缓慢；加上开发企业迫于自身发展的压力，也需要一定量的土地储备，导致第一季度土地交易量相对活跃；由于3-6月刚性需求集中释放，在此期间住房成交量明显回涨，在7月万柳地王的带动之下，第三季度土地交易引来今年最为活跃的时期。图2：201*年各月北京公开出让土地面积走势201*年12月，北京土地市场上演年底最后的疯狂。首先，当月共有5总住宅用溢价率均超过45%，全部超过挂牌出让宗地设定合理土地上限价格，足以见得土地市场竞争之激烈；同时，出现“面粉价格高于面包”的现象，以通州台湖镇三宗为例，纯商品房部分的楼面地价在12804-15984元/平方米之间，周边在售新房东亚印象台湖项目，交易均价不足13451元/平方米。