对破解制约当前工业园区发展的瓶颈问题的调研与思考

破解工业发展土地瓶颈制约问题的

调查与思考

近年，ＸＸ县在“工业强县，劳畜富民”战略指引下，全力招商引资，加快工业发展，逐步从农业大县向工业大县过渡。但在国家“有保有压，区别对待”、“禁止供地和限制供地”的政策条件下，土地供应和土地使用成本方面的瓶颈制约问题日益显现。如何破解这一问题，保障工业项目用地需求，降低工业化成本，已成为当前ＸＸ县加快发展的重要任务之一。

一、工业项目用地现状

工业项目获取建设用地难

工业项目建设用地主要依靠政府

供应国有土地，但征用土地被严格限制后，新增建设用地困难，工业项目用地紧张。

工业项目存量建设用地不足

全县可用于工业发展的存量土地尚有600余亩，主要分布在福集、青龙、嘉明等镇。24个镇中，多数镇面临工业项目用地难问题。

工业项目土地利用相对粗放

xx年，全县工业企业新占地300亩，平均建筑容积率小于，投资强度每亩低于40万元，较国家工业项目建设用地控制指标水平相差甚远，土地利用率相对较低。

工业项目用地成本增加

目前征用土地成本价平均每亩比xx年2月之前高出4万元以上，地价上涨直接抬升了工业项目用地成本。

二、土地瓶颈制约原因分析

土地一级市场被严格限制

土地一级市场只能在“土地收购储备”、“招标拍卖挂牌”、产业政策限制等

一系列制度约束下进行，土地所有权人和使用权人都不可以自由处置土地使用权；严格的土地用途管制政策，限制了不同用途土地之间的相互流转;征用土地进入一级市场的渠道被严格限制；其它用地方式的探索相对落后于沿海发达地区；而且我县尚处在工业化初始阶段，底子薄，集聚效应不大，引进的项目多为中小型传统项目，其建设和扩张大都依赖原有存量土地，这些都在一定程度上导致了用地难问题的出现。

土地利用总体规划前瞻性不够

土地利用总体规划存在工业项目建设用地规划数量不足、空间分布不当、地块规划用途与现实发展需要不相符等问题，储备土地与工业项目建设用地需求间存在差异，一旦新上项目，许多镇需要临时调规，不能及时保障用地需求。

企业追求土地资产最大化

工业企业发展需要土地这个载体，但若干企业更看重它是一种资产，一旦获得土地使用权，便千方百计把它转化

为抵押物，通过金融机构获取贷款；同时等待时机，争取土地增值利益。因此，企业在发展之初，往往是抓住各地急切招商引资的心理，把取得土地的多少及其土地价格问题作为投资谈判的重要条件之一，想方设法圈占更多土地，土地被隐形闲置。

土地优惠政策竞争为企业圈占土地提供了机会

各地对招商引资企业，往往看重企业对gdp、财政税收、就业以及拉动经济发展等方面的贡献。在供地上，宁愿让步，力求通过优惠的土地政策，吸引或推动企业上项目。ＸＸ县在加快发展过程中，为适应竞争，与其它地方一样出现了类似问题。

土地征用补偿安置标准上升

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台后，征用土地必须保证“被征地农民生活水平不因征地而下降”，突破了原有补偿安置标准，增加了补偿安置内容，征地补偿安置逐步从土

地征用前产值标准向市场价值标准转变。新征用土地的成本越来越高。原创文章，尽在文秘知音www.络。

三、破解土地瓶颈制约问题的建议

科学修编，确保土地利用总体规划的超前性