棚户区和城中村改造”的思考与建议

从我办城中村改造的新思考

浅谈如何推进“两翼”战略

尊敬的各位领导，与会的全体委员：

大家好。首先，非常感谢xx区政协为我提供了一个与大家共同交流的平台。昨天，薄区长代表区政府所做的工作报告，响亮地提出要“探索启动以旧村改造为试点的片区开发”，这为我办下一步实施城市化建设指明了方向。下面，我结合我办实际，就如何推进城中村改造工作谈几点意见和建议。不妥之处，敬请各位领导、各位委员批评指正。

我们xx街道办是xx城区三办之一，辖区总面积xx平方公里，下辖xx个居委会，总人口为xx万人，其中：常驻人口xx万人，流动人口xx万人，非农业村民占村民总数的九成以上。

近年来，在推进城市化进程中，全街道已有xx个行政村逐步纳入城市建设规划区，成为典型的“城中村”。由于城市用地的拓展，村级土地的出租，以及普遍化的建房行为致使全办农业用地与日递减，村民人均耕地现已不达0.1亩。许多农民走上了“以地生财，坐地收租”的发展之路，出现了独特的“出租屋经济”。由于生产和生活方式的非农化转变，农民已不再是传统意义上的农民，城乡二元结构矛盾日趋明显，“城中有村，村内有城，村外现代化，村内脏乱差”，越来越成为影响城市形象和制约城中村发展的瓶颈。

一、我区城中村改造的必要性和紧迫性

近十多年来，xx城区出租屋经济的出现，客观上推动了城周村经济的发展，主导产业实现了从传统农业向以租赁为主的第三产业转变，但是，1

一些社会问题随之出现，且不断蔓延，严重影响了经济社会的整体发展，诸如城中村社会治安管理混乱，社会保障难以有效开展，环境卫生脏乱差比较突出，乱修乱建乱加层较为严重，以及畸形的出租房经济导致了部分群众不思进取等社会想象十分普遍，诸多问题的叠加，以及原有的管理体制机制与村民素质整体较低等现实状况，已经严重制约了我区服务吕梁城市化建设与推进和谐社会的发展要求。为此，今年区委工会议提出以东城区开发为龙头，以整村推进和城中村改造为两翼的城乡发展战略，把城中村改造提上重要议事日程，予以安排部署，开启了我区城乡建设发展的新里程。

二、我区城中村改造中存在的难点和问题

城中村改造有别于城市化进程中的旧城改造，不仅涉及土地的处置、村民身份的转换、村集体资产的改制、社会保障等问题，这些问题全都与村民的利益交织在一起，远比旧城改造复杂的多，相关情况表现为以下五个方面：

1、改造成本高，投资回报小。保证合理的投资回报，是城中村改造能否顺利推进的一大制约因素，城中村现有建筑密度大，高昂的拆迁成本，巨额的投资，加之回迁安置面积大，可用于销售的面积与投资回报小。

2、土地转制成本高。城中村现有土地属集体所有，在改造过程中涉及将集体土地转换成国有土地，牵涉到经营性用地依法实行招、拍、挂等程序，将增加开发商获取土地的成本，加大市场运作的风险。

3、村民因既得利益工作阻力大。当前，城中村村民收入主要靠出租屋收入，那么，在改造的过渡期中，村民现有的房租收入暂时会出现空档，同时，部分的村民认为，现有的建筑出租要比将来的楼房出租容易的多，

加之大部分村民愿意接受面积补偿，但我区城中村现有容积率已接近或达到城市规划上限，如果考虑盈利势必提高容积率，从而突破城市规划界限。