新农村建设用地合理利用研究

新农村建设土地合理利用技巧说明近年来，国家不断加强对房地产开发的宏观调控，连续3年出台土地、金融、税收等系列政策紧缩地根、紧缩银根。同时，按重庆2005～2020城市总规划至2010年，城镇建设总用地580平方公里；至2020年，城镇建设总用地820平方公里，即每年规划城市建设用地新增规模仅24平方公里，城区建设用地指标异常紧张。因此，对于房地产开发企业来讲，城市土地获取难度加大、持有成本增加，无疑对企业的土地经验策略提出了新的挑战。但同时我们应该看到，城市的发展、区县的城市化建设离不开房地产业持续发展的支持，因此对于地方政府来讲，为了加快城市发展和促进经济的繁荣，其必然会在紧缩的政策环境中寻找谋求发展的出路，地方与中央政府必然处于一个长期的博弈过程中，这为地产企业协同地方政府操控土地游戏提供了可能。根据康维投资咨询公司的深入调查，并结合各地的实际操作的经验，康维认为，当前地产企业的土地经营策略可着重从以下几个方面考虑。

一、城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点

（一）、城乡建设用地挂钩的内涵

“城乡建设用地增减挂钩”模式，是对近年来在“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点”中所采用的一种新的土地整理、利用和管理模式。其具体内涵是，依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）共同组成建新拆旧项目区（以下简称项目区），通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理的土地整理工作。

（二）、挂钩试点工作的总要求

必须贯彻落实严格保护耕地特别是基本农田、保证耕地总量动态平衡，并促进建设用地节约集约利用的总要求。具体要求包括：

1、建新地块的总面积不得大于拆旧地块的总面积；

2、建新地块中用于安置拆旧地块农村居民的土地面积应低于原宅基地占用面积；

3、建新地块中其他建设用地的集约利用水平应高于现有存量建设用地；

4、拆旧地块复垦耕地的数量、质量应不低于建新占用的耕地，并与基本农田建设和保护相结合。

（三）、挂钩试点的规模控制和管理

通过下达一定数量的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的周转指标来进行。挂钩周转指标专项用于项目区内建新地块的面积规模控制，并在规定时间内用拆旧地块复垦出来的耕地面积归还，归还的耕地面积数不得少于下达的挂钩周转指标。

（四）、挂钩为地产企业提供的契机

据了解，重庆已将“建立城乡建设用地置换机制”列入全国的试点计划，即将报国务院审批。据重庆市发改委主任杨庆育透露，试点规划在处理农村土地问题上将有突破性举措，尤其是城里人能否到农村买房、农村能否自建可以在市场上销售的“小产权房”等问题，规划明确提出：在农村耕地不减少、粮食不减产的情况下，尝试允许城乡建设用地合理置换。杨庆育解释说，农村的土地分为耕地和宅基地，在重庆的试点规划中，鼓励城市经济下乡对耕地进行产业化经营，农民的耕地经营权也可以通过土地经营权流转中心对城市人招标；同时，政府支持农民把宅基地进行集中建设，在农村耕地不减少、粮食不减产的情况下，尝试允许城乡建设用地合理置换。

二、城中村改造

在城市建设与发展过程中，每一座城市都会遇到“城中村”的改造问题。早先农民聚居地被圈进城，管理滞后，环境卫生、治安、税收、户政与治安管理脱节，“城中村”内乱搭乱盖等问题十分突出。“城中村”改造的过程就是城市建设发展的过程。