营改增后地税征管

营改增后地税机关这样代征增值税

根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）、《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）、《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》（国家税务总局公告2016年第19号），税务总局决定，营业税改征增值税（以下简称“营改增”）后由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务，以方便纳税人办税。那么，这里所说的暂由地方税务机关代征的“纳税人销售取得的不动产”和“其他个人出租不动产”，究竟包括哪些项目呢。地方税务机关又该如何计征增值税呢。

一、营改增后地税机关代征范围

（一）所有企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位及个人（个体工商户和其他个人），销售其取得的不动产，暂由地方税务机关代征增值税。

所称“取得不动产”，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

可见，暂由地税机关代征的不动产，基本就是已经在房地产管理机关备过案、完成初始登记和总登记的，或已计入单位的固定资产，再上市进行交易的房产。房地产开发企业销售自行开发的开发产品（商品房）不在此列。

（二）自然人个人出租住房、商业用房等不动产，应缴的增值税暂由地方税务机关代征。

二、销售不动产的税款征收方式

（一）销售非自建不动产按差额适用一般计税方式计税的情形

1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），选择适用一般计税方法计税的。

2.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应当适用一般计税方法计税的。

发生上述2类业务的纳税人，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（二）销售非自建不动产按差额适用简易计税方式计税的情形