中国“小产权房”问题与对策研究报告[最终定稿]

小产权房法律治理问题研究

theresearchonlegalregulationofsmallpropertyroom

wangjuan，hebeiuniversityofeconomicsandbusiness

abstract：thesmallpropertyroomshouldbedividedintosomewaysandberuled.onewayis，afterthesmallpropertyroomsaretobeexamineandverifybytherelateddepartments，somebuiltonvillagecollectiveconstructionlandsshouldbereserved，othersdemolishedaccordingtolaw.anotherwayis，inlinewiththedifferentyearsofbuildingandselling，theownerscanconductthelegalpropertyrightafterpayinglandtransferfees，orthelandscanberevertedtothestate，thenthehousesbecomethelow-rentones，orthevillagecollectivecanbuybackthesmallpropertyroomsback.keywords：houseswithlimitedpropertyrights，villagecollectiveconstructionlands，low-renthousing，

一、小产权的界定

所谓“小产权房”，并不是一个法律术语，它是学术界约定俗成的一种称谓，主要是指没有国家颁发的产权证的房屋。而这种房屋中占比重最大的，也是学术界讨论最多的就是在农民集体土地上建设的房屋。本文也主要是针对此类房屋进行探讨，本文中提及的“小产权房”是指在农民集体土地上建设并向集体经济组织之外的居民出售的房屋，此类房屋不能获得国家颁发的产权证，只能获得乡政府或村委会颁发的房产凭证，实际上没有真正意义上的产权。

二、小产权房的成因

国家早在2007年就颁布了相关的政策严禁购买“小产权房”；同时由于“小产权房”的房产凭证不具有法律效力，购买者各方面都要冒很大的风险，但为何人们仍趋之若鹜。究其原因主要有以下几个方面：

（一）从制度层面来说，两种所有制形式上的平等与实质上的不平等是“小产权房”产生的根本原因。我国《宪法》第六条规定，中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。可见，国家所有制和集体所有制是我国公有制的两种基本形式，其法律地位是平等的。然而小产权房的出现暴露了两种所有制主体的不平等地位。根据我国《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，

必须依法申请使用国有土地。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。从上述两个条文可以看出，农民集体土地不得用于非农业建设，要进行非农业建设必须使用国有土地，或按照法律规定的程序办理批准手续改变农民集体所有制的土地用途。这造成了只有国有土地才能进行房地产开发的不平等局面。【1】