中国“小产权房”问题与对策研究报告[最终定稿]

农村小产权房的法律问题分析

【摘要】

小产权房问题涉及国家的土地政策政策，关乎国家耕地保护及居民居住利益保障，关系广大人民切身利益。本文以保障民生的角度审视小产权房问题，先后分析了其违法性、风险性、成因及危害性，本文从法律、管理和利益分配等方面揭示“小产权房”存在的问题，并提出相应的措施建议。

【关键词】

小产权房；民生；政策

一、小产权房的概念、现状及其分类：

（一）小产权房的概念

所谓“小产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅，未经规划、未缴纳土地出让金等费用，向本集体经济组织之外的居民销售的房屋。因其用地性质，其产权证不是由国家建设部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，并不构成真正法律意义上的产权。简而言之，小产权房占用的是农村集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不能出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家土地使用证和预售许可证。因此，所谓小产权，实质就是没有产权。

（二）小产权房的现状

1、我国小产权房的现状：

据上海易居房地产研究院副院长杨红旭调查，小产房的总量已经接近我国城镇住宅数量的三分之一，在2005到2010年间，由于城市商品住房价格过快上涨，小产权房的增速明显高于2005年的前十年，如此严峻的形势让治理小产房的呼声越来越高。然而小产房的存在，又确实在一定程度上满足了中低收入者购买低价房的需求。因此，如何理清"小产房"的身份成了左右为难的一道题。以海南省三亚市为例，小产权房建设已从市区周边蔓延到多数乡镇，发展速度之快、规模之大，引起了社会广泛关注。根据三亚综合执法局的数字，初步统计，在违法建筑中，重点项目建设用地范围内抢建的违法建筑及违法建设的小产权房所占比重居大。加上河东、河西二区各“城中村”和凤凰、田独等六镇的违法建筑，初步估算三亚目前的违法建筑6000来栋、面积突破300万平方米。

2、珙县小产权房的现状

在珙县大部分乡镇，由于城市商品住房价格过快上涨，很多人都利用宅基地，甚至集体土地修建住房出售。（其中有大量城镇人口到农村买地修建）不可思议的是居然还非常畅销。由此而引起的纠纷比比皆是：2009年，王某经人介绍购买了高某建造的住房，当时二人签订了购房合同。2010年8月，高某看到房价飙升，突然向法院起诉要求王某腾房。2011年2月，法院判决房屋买卖协议无效。2010年因为李某购买了孙某建造的住房，当时二人也签订了购房合同，交了大半部分定金。但是因为后来因为种种原因孙某无法完成住房修建，二人协商无果后大打出手。

（三）小产权房的分类

第一类“小产权房”：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于

商品住宅开发违法建筑。

第二类“小产权房”。在政府划拨或出让土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患不完全产权房。

第三类“小产权房”：在军队享有使用权土地上进行商品房开发，之后卖给军人以外地方居民，俗称“军产房”