重庆市城市土地储备机制的现状分析

重庆市地产集团土地储备实践和对策

重庆市地产集团副总经理龚昌立在北京市深化土地使用制度改

革实践论坛上的发言

一、运作理念和模式

众所周知，自上世纪90年代中后期，房地产开发作为一项新兴产业迅速发展起来，并且很快成为经济增长的有效方式之一。毋庸置疑，房地产业的发展为完善城市形态，优化城市功能，改善人居环境起到了非常积极的作用，但是，随之而来的是土地粗放型利用的弊端逐渐显现，土地在供给和需求方面的矛盾日益明显。为了加强土地管理，提高利用率，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，以经营性土地招拍挂为主要内容的土地使用制度改革在全国展开，土地储备正是在改革过程中产生的一种新的土地运作方式。

重庆是一个年轻的直辖市，基础比较薄弱，经济和各项社会事业欠帐多，而且重庆是山城，以山地和丘陵为主，特别是三峡工程导致的移民迁建和库区淹没，使耕地和可开发利用的土地更见紧张，人均耕地低于全国人均水平。直辖以来，在“大城市带大农村”这一思想指导下，市委、市政府加快了城市化进程，逐步探索出适应市场经济运行机制的城市建设以及与之相配套的投融资体制改革思路：一是以建立有诚信的举债机制为重点，扩大政府投资规模；二是以搞好土地批租为重点，挖掘资源性资金；三是以资本运作为重点，扩大社会融资，最终形成“政府引导、社会参与、市场运作”的多元投资格局。在国家推进土地使用制度改革的大背景下，结合重庆市投融资体制改革的实际，重庆市地产集团应运而生。作为市政府“土地市场的调节器”和投融资主体，如何在市场经济条件下，以资金为媒介，通过运作，实现土地“资源-资产-资本”的循环增值，最终直接服务社会，是重庆市地产集团成立以来一直探讨的课题，也是我们的投资根本和工作实践的主要落点。

土地资源的内涵是非常丰富的，这些年来，房地产开发是城市实现土地增值收益的主要表现形式，我们认为，地产集团作为政府的投融资主体，应着眼于能够带动或推动经济和社会事业全面发展的城市基础设施、教育、文化、工农业生产对土地的需求上。因此，我们运作理念是：在政府主导下，立足于土地一级市场，主要对主城规划区的土地进行收购储备或征用，以储备的地块土地使用权证融资，再依照城市规划和供地计划开展土地整治工作，通过整治将生地转变为熟地，然后以招拍挂方式出让土地使用权，实现土地价值的最大化。我们的运作模式总体上讲就是充分考虑到重庆组团式城市形态特征，以片为主，以点为辅，片点结合，协同发展。具体表现为以下三种方式。

（一）依托重庆的城市发展规划和结构性调整方向，集中向中心城市的扩张区进行区域性投资。

自2003年2月集团成立以来，我们已经成功地运作了几个大片区投资项目：

一是西部新城项目。为开发西部新城，我们储备了该片区10000亩土地，同时承担了西部新城中20平方公里范围的基础设施建设任务。这一片区土地如果直接出让，价值20万元/亩，10000亩土地只能收入20亿元，而基础设施建设需投入40亿元，存在20亿元的资金缺口。为此，我们准备对储备的10000亩土地进行整治后出让，以解决资金问题。从2003年6月至今，集团已投资28亿元，随着道路、管网、水、电、气、讯等基础设施的逐步完成，昔日地势偏远的农村现在已经成了热火朝天的热土，集团储备地块已经表现出强劲的升值势头，现在出让价格可达60万元/亩，10000亩土地就可收回资金60亿元，扣除基础设施建设投入，还可产生20亿元的升值效益。