重庆市城市土地储备机制的现状分析

城市土地储备存在的八大风险

来源：土地一级开发网2007-11-9

社会稳定风险近些年来，各地因旧城改造、居民拆迁、老企业搬迁而引发的影响社会稳定的事件时有发生，而这些又往往与土地储备相关。特别是２００４年８月３１日以后，经营性土地全部实施招拍挂，各地土地储备机构将更多地参与上述工作中，土地储备中的社会稳定风险不容忽视。

房价上升是近年来社会对土地储备质疑的一个问题。一些观点认为，近几年房价上涨过快的主要原因在于政府垄断了土地供应，抬高了地价。这是对土地储备的一种误解。以北京为例，北京土地价格仅占商品房价格的２２.９８％，即便从全国来看，这一比例也只达到２６％。而且地价的上涨也有很多客观因素，包括拆迁补偿费用的大幅上升、土地开发成本的提高等等，而房价上涨是地价、建筑成本、社会需求、房屋品质、理念、利率等多方因素共同引起的。因此，消除人们对土地储备的误解是缓解社会风险的前提之一。

城市发展风险

土地供给失衡风险。城市建设规模过大或进程过快，都可能引起城市经营性建设用地供给失衡风险。以南京市为例，２００２年南京市建设用地面积已达１３.４万公顷，而《南京市土地利用总体规划（１９９６－２０１０）》中指出，到２０１０年南京市建设用地面积规划控制指标为１３.８９万公顷，则２００３年～２０１０年建设用地面积增长空间仅为０.４９万公顷，年平均增长控制指标为５.１６％，城市扩张需求突破土地规划已是必然。

土地供给平衡风险不只体现在土地数量上，还体现在土地使用权上。因为目前土地出让以７０年、５０年、３０年为限，且７０年、５０年的占大多数。目前土地的

大量供应可能导致几年或十几年以后政府虽然拥有土地，却事实上无地可供。

城市扩张带来的环境保护问题。土地出让开发后，随之会有工业、商业、生活等多方面活动，城市的水资源、绿地资源、教育资源、公共设施等能否满足这些活动的需要，都存在风险，这些造成了土地储备的生态环境风险。目前国内绝大多数城市都存在着城市生态环境持续恶化的问题，治理城市生态环境已经成为城市管理的重要内容。因此，城市建设达到一定规模后，必须严格控制土地出让后的用地性质，避免出现治理与恢复生态环境的费用高于出让收益的现象。

规划调整风险