拆迁安置房二期一标评估报告

拆迁安置房买卖纠纷

（一）

明法天下2017-08-2920：52

最近江宁区大量拆迁安置房陆续发放不动产权证，比如天景山、殷巷新寓、太平花苑、横岭新寓、东虹花苑、潭桥小区等等。

面对突如其来的不动产权证，买家本来应该开心才对，毕竟住了这么多年的房子，终于合法了。可是，当买家满心欢喜去找卖家过户的时候，却发现，卖家似乎另有所想。卖家，当初在卖拆迁安置房的时候，可能根本也没有想到会发证，面对突飞猛涨的房价，心中难免有失衡。这个时候就爆发了矛盾，买家要过户，卖家要收房或者加钱。看似无法调和的矛盾，该如何解决才能避免不伤和气有能把损失控制在最小范畴。

问题一：什么是拆迁安置房，能买卖吗。答：所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。

问题二。什么是小产权房、经济适用房。

答。小产权房是什么意思，通俗点的说就是，由国家发产权证的房屋即为大产权房，不是由国家发产权证的房屋即为小产权房。“小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。中国实行二元制结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。

经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，它是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用住房的销售对象是指具有当地城镇常住户口（含符合当地安置条件的军队人员）的无房或住房未达标的中低收入家庭，其中优先出售给低收入家庭的无房或住房困难户。在南京经济适用住房管理办法有限制规定，南京经济适用住房购房人拥有有限产权。在购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

问题三。拆迁安置房买卖是否受法律保护。

答。拆迁安置房买卖合同系买卖双方自愿订立且不违反法律规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。

根据《中华人民共和国合同法》，依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力。