建设用地容积率管理办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》、《建设用地容积率管理办法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》、《建筑工程建筑面积计算规范》（以下简称《面积计算规范》）、《房产测量规范》、《房屋面积测算技术规程》（dgj32/tj131-2011）等法律法规，结合本市实际制定本办法。

第二条在本市范围内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。

第二章建筑面积及容积率计算规定

第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。地下室及半地下室单独计算建筑面积，按规划条件中的要求计算容积率。第四条本规定所称经营性建设用地，是指按照《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第二款界定的，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地。

第五条建筑面积按《面积计算规范》、《房产测量规范》、《房屋面积测算技术规程》的有关规定就高计算，另外具体纳入容积率计算的还应按以下规定执行：

1、办公用房、商业用房的合理层高为不大于4.5米，最高不大于6米。当层高小于4.5米（底层4.8米）时视作单层，其建筑面积按《面积计算规范》计算，并计入容积率；当层高大于等于4.5米（底层4.8米）且小于6米时，其建筑面积按单层建筑面积的2倍计算，并计入容积率。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅及会议室、多功能厅等按《面积计算规范》计算其建筑面积，并计入容积率；大型超市商场、农贸市场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等单一空间达到2000平方米以上的，以及有特殊功能要求的公共建筑，其建筑高度在规划条件中予以明确。

2.地下室、半地下室的顶板标高不得超出室外地平面标高1.5米（室外地坪标高按与建筑相接部分除正常出入通道外最低点计）；

3.建筑底层层高2.9米（含）以上的架空层、临街建筑在建筑控制线以内沿公共空间设置的骑楼和过街楼的架空部分，以柱、剪力墙落地、视线通透、空间开敞，无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用（不包括入口门厅、楼梯间等有围护结构的空间），其建筑面积可不计入容积率。

第六条在经营性建设用地上开发建设的项目，建设单位或个人在申请核发建设工程规划许可证时，应按照上述第三条、第四条、第五条以及《面积计算规范》、《房产测量规范》、《房屋面积测算技术规程》的规定，委托具有相应资质等级的测绘单位对规划的建筑面积进行预测绘，并形成书面报告，报告中应对按不同规范及本办法的规定形成的测绘面积数据作出说明。预测绘的面积作为城乡规划主管部门作出规划许可的依据之一。

第三章供地前的容积率管理

第七条以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。

以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当持有关文件向城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向土地主管部门申请用地。