房屋拆迁延期许可的可诉性实务研究

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房屋拆迁前期准备中的律师实务

第一节一般规定本章所称前期准备阶段是指截至房屋拆迁许可证公告之日前的阶段。

1.房屋拆迁的前提条件国家法律规定，凡需要拆迁房屋的建设单位应当向拟拆迁房屋所在地的县、市拆迁主管行政机关提出申请，取得行政许可后，方可实施拆迁房屋。其中在城市拆迁许可的形式为《房屋拆迁许可证》，农村为拆迁许可证或征收批准文件。

2.概念界定

2.1搬迁期限，是指被拆迁人和拆迁人在拆迁补偿安置协议中约定或者行政裁决中规定的被拆迁人腾出房屋完成搬迁事宜的期限。

2.2拆迁期限，是指拆迁许可证设立的实施拆迁活动的期限。

第二节律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作

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1.律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作：

1.1核实拟拆迁地段的土地性质，以确定是适用城市还是农村房屋拆迁的程序。

1.2核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的拆迁委托合同。

1.3核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权或土地征收征用批准文件且是否依法公示。

1.4核实拆迁人是否已合法取得建设项目批准文件且是否依法公示。

1.5核实拆迁人是否已合法取得建设用地规划许可证且是否依法公示。

1.6调查被拆迁人的基本情况（拆迁的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象等）。

1.7核实在规划管理部门核发建设用地规划许可证、确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人有无进行下列活动：

1.7.1新建、改

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1.8参与制定拆迁方案的听证会，发表律师意见。

1.9核实拆迁计划与拆迁方案的合法性、完整性、可行性，拆迁方案应载明如下事项：

1.9.1拆迁四至范围;1.9.2拆迁房屋总建筑面积（分别列出居住房屋与非居住房屋的具体数量及公房、私房、宗教产和代管产的具体数量）;1.9.3拆迁户数;1.9.4拆迁期限;1.9.5拆迁范围分期实施拆迁的情况;1.9.6拆迁补偿安置资金总额的预算;1.9.7申请拆迁许可证时首期补偿安置资金到位数额、产权调换房屋的面积量与价值量，及后续资金分期到位计划;1.9.8实施拆迁的方式;1.9.9拆迁计划是否已经列入本地经济发展计划和本省（市）的拆迁计划。

1.9.10核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安置资金专用存款账户，前述存款金额不得低于省市政府规定的补偿安置资金总额的比例。该存款金额与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的，建设单位应当在拆迁方案中明确资金分期到位的时间。

1.9.11核实用于产权调换房源的产权是否清晰、无权利负担。

1.9.12核实用于产权调换房源的数量是否达到拆迁范围被拆迁人总户数的70%，用于产权调换房源是否符合国家质量安全标准及是否达到当地公共建筑设施配套要求。

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2.律师代理拆迁人、拆迁单位在城市房屋拆迁前期准备阶段应当谨慎注意的问题：

2.1律师应提示委托人，拆迁主管行政机关不得作为拆迁人，也不得接受委托实施拆迁。

2.2律师应提示委托人，不得采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段实施拆迁。