农地确权----都江堰柳街镇的实践与思考

调研报告

关于土地权属和确权工作的认识和思考

2012年11月

随着社会经济的发展和城市化进程的推进，土地资源变得越来越重要。土地资源是资产管理重要的组成部分，具有其他资产不可比拟的优势，合理利用现有土地资源可以给集团公司长远发展以有效支撑，也是使资产保值增值的有效途径。因此，理清土地权属关系，做好土地确权工作，是资产管理的重要职责。通过对集团公司土地规模、管理现状、权属关系、土地确权工作的分析思考，以加强土地资产管理，为集团公司“十二五”目标任务的完成奠定基础。

一、我国的土地制度概况

土地制度是指土地所有关系，主要是对土地的所有、占有、支配、使用土地所形成的关系的总称。土地制度包括土地所有制、土地使用制和土地管理制。

土地所有制是指人们在一定社会制度下拥有土地的经济形式，是生产资料所有制的基本组成部分，是整个土地制度的核心。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

土地使用制是指人们在使用土地时所形成的经济关系，是实现部分土地收益权的前提条件，是整个土地制度的基础。

二、土地权属的表现形式

土地权属是指土地所有权和使用权及他项权利的归属。其中，土

地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权；土地使用权也分为国有土地使用权和集体土地使用权。

（一）国家土地所有权

国家土地所有权是指国家依法对归其所有的土地所享有支配性和绝对性的权利。

（二）国有土地使用权

国有土地使用权是指使用人根据法律、文件、合同的规定，对国家所有的土地享有占有、使用、收益及部分处分的权利。其主要类型为国有建设用地使用权和国有农用地使用权。国有土地使用权的取得方式主要是：

1、通过划拨取得，即土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得或者缴纳土地补偿、安臵等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

2、通过出让取得，即土地使用者以向国家土地所有者代表支付出让金为对价，而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。

3、通过租赁取得，即土地使用者按期向国家土地所有者代表支付租金为对价，而原始取得的一定期限的国有土地使用权。

4、通过土地作价出资（入股）取得，即国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入新设企业，土地使用权由新设企业持有，并依照出资（入股）获取收益的土地使用方式。

另外，还有通过举办中外合资企业取得的场地使用权；通过出让、租赁、承包和划拨取得国有农用地和未利用土地的使用权和城镇私有

房主国有土地使用权。

（三）国有土地使用权的权利内容：

国有土地使用权的取得方式不同，其权利内容也有所不同：

1、划拨土地使用权的取得具有无偿性和低偿性，不向所有者缴纳使用费；没有使用期限的限制；但未经批准不得转让、出租、抵押，其使用权的处分权能受到限制。

2、出让的土地使用权具有相对丰满的权利内容，其处分权能包括准予依法转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动；但依法受使用期限、合同约定用地条件和违约责任的限制。

3、租赁国有土地使用权享有占有、使用、收益权，可以依法转租，但没有买卖的处分权；其使用受租赁期限、用途和合同约定权利、义务的限制。

4、国家作价出资（入股）的国有土地使用权享有出让土地使用权的政策，但处臵必须报经国家土地所有者代表同意。

（四）土地他项权

土地他项权是在土地所有权和使用权以外，依法律、合同或者其他合法行为设立的土地权利。土地他项权的类型：主要有土地抵押权和土地承租权。另外还有地役权、空中权、地下权、土地借用权、耕作权等。

三、集团公司的土地情况概况