供暖设备管理

一、供暖设备管理综述

供暖设备是寒冷地区建筑物不可缺少的组成部分。随着城市居民生活水平的提高、工作条件的改善和环保节能的需要，城市供暖越来越多的采用集中供暖。集中供暖的管理是一种技术含量较高的系统工程。

（一）供暖管理职责划分

１.采用锅炉供热的，其供热设备、设施及供热管线均由物业管理企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理。

２.采用集中供热的，其供热管线及供热设备、设施，均由集中供热部门负责维护、管理。集中供热部门可将居住区内供热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等，委托物业管理企业维护、管理。

（二）集中供暖管理内容

集中供暖系统由热源（供热锅炉房）、热网（供暖管网）、散热设备（热用户）３部分组成。供暖管理对象是供暖系统的生产和再生产过程。具体管理内容为热源管理、热网管理和热用户管理。

（三）供暖管理的特点与要求

供暖设备除具有房屋设备的一般特点外，还具有：１.管理的系统性

供暖设备管理的本质是把供暖系统的３个部分有机地结合起来，保障系统的正常运行。因此，在管理上就具备更强的系统性，如不能只管热源忽视管理用户。２.明显的季节性

供暖时间随纬度的增加而延长，少则３个月，长达８个月。系统在供暖期间满负荷运行，工作紧张，运营期过后设备闲置。这就对工作人员的管理及设备的管理提出了特殊要求。

３.经营性更突出

供暖过程既是生产过程又是消费过程，费用投入大，具有很强的经营性。物业管理企业必须增强经营意识，加强对供暖管理的经济可行性分析，制定合理的收支方案与标准。

４.对环保要求高燃料的燃烧会排放烟尘和有害气体，燃料及垃圾的存放与运送要占有场地和通道，这就会给环境环卫管理带来一定困难，而居民对生活环境的要求、政府对环保的要求却越来越高，这些都对供暖管理提出了更高的环保要求。

（四）供暖的物业管理模式

供暖管理模式主要有两种，即自营管理和交给专门的供热管理公司管理。１.自营管理

自营管理就是由物业管理企业组建专门机构对供暖系统全面负责，管理其运行和维护。包括热源管理、热网管理和热用户管理。２.委托专门的供热管理公司管理

委托专门的供热管理公司管理，就是由物业管理企业（甲方）与供热管理公司（乙方）签订管理合同，由乙方对供热系统负责运行和维护，即进行热源与热网管理；甲方提供必要的费用和监督，即进行热用户管理。在这种方式下，甲方应注意以下几点：（１）选择乙方的条件

①应具有有关管理部门核发的资质证书。

②人员技术水平较高，有管理与本区域供热规模相应的管理经验和能力。③管理组织严密，人员素质较高，企业有较高的知名度和信任度。④具有相应的维修机具和检测手段。（２）资金的划拨

①在全年收取的采暖费中，提取必要的系统折旧费、更新改造及大修费等费用后，从剩余部分中再确定支付乙方的数额。

②支付乙方的费用，主要包括能源费（煤、水、电）、劳务费、运行管理费及中、小修费等。

③在运行中，如果设备出现故障需要大修及更换时，自然原因由甲方支付费用；如因乙方运行维护不好或误操作造成的，由乙方负责修复或更换。

④资金不可一次提前全部支付，可分段支付，并留一定比例的质量保证金，待运行结束无误后再付清。

（３）签定供暖合同时应注意的事项

①确定合理的供暖指标（国家或地方有规定时，应执行规定的要求），由甲、乙双方共同考核。达不到标准时，应对乙方进行经济处罚或赔偿经济损失，直至中止合同。②甲方应向乙方提供必要的图纸资料，以利于供热系统的维护管理。

③乙方应设专门的管理人员，配合甲方管理好小区的供暖工作，协调双方工作。④乙方应设２４小时值班接待人员。