不动产权登记改革下的公证问题研究

（2007年4月5日，中国土地学会与中国土地勘测规划院联合举“《物权法》讲座”，邀请全国人大法工委民法室姚红主任辅导讲解《物权法》有关问题，以下内容根据录音整理。）

关于《物权法》的不动产登记，我讲六个问题。

一、不动产登记的原则

按照《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。这就是说，设立、变更或消灭不动产物权，原则上都要登记，不登记不承认其物权，也不承认物权的任何变动。法律另有规定的除外主要指4种情况：一是第9条第二款的规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。为什么可以不登记。因为登记是起一个公示作用，法律已经明确规定这些自然资源属于国家所有，已起到了公示作用，所以不必再履行登记手续。这里所讲的是国家所有自然资源，是所有权可以不登记，但使用权仍然要登记。

二是第二章第三节规定的三种特殊情况，也可以不登记即产生物权。第28条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。即拿着法院判决等，不办理过户登记，也承认判决书上写的权利人就是该不动产的权利人。第29条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。即父亲死亡，儿子继承，儿子不去办理变更登记，也承认儿子对该不动产享有物权。第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。农民在宅基地上建房子，该房子不登记，也承认他的物权效力。以上三种情况都是法律规定可以不登记的，但第31条有一个特别规定，依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生效力。举个例子说明这话什么意思，某房产原来归夫妻共有，双方离婚后，法院判决该房产归女方所有，女方可以不登记，女方拿着判决书，就能证明归她所有。但是如果女方要求处分该房产，就必须去办理登记，否则不符合法律规定。继承或者合法建造的房产也是如此，处分必须登记，不登记，不可以对抗善意第三人。