置换土地如何进行财税处理

【答疑精选】

置换土地如何进行财税处理。

本公司于2010年以"招、拍、挂"方式购买土地20亩，为商业用地，当时土地交易价格为150万/亩。2012年政府为调整优化土地利用结构布局，政府将该宗土地收回，政府用另外一宗同面积、同性质的土地置换，并且双方互不找差价，被置换的土地置换时的市场价格为400万/亩，置换的土地用于商品房开发，土地置换分别签订了土地收回与土地出让两个协议。请问：

1.土地置换应当如何进行会计处理。

2.土地增值税清算时，对置换的土地成本应当如何扣除。

3.如何确认置换土地企业所得税计税成本。某置业有限公司张宾

答：首先，在会计处理上，因为原土地收回和新土地补偿是一揽子谈判达成的交易，虽然在法律形式上分别签署两个协议，并且从条款上也看不出两者之间存在直接联系，但是依据实质重于形式原则，还是应当视作一项交易进行会计处理，即本质上是"以地换地"的非货币性资产交换。根据《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》（财会〔2006〕3号）的规定，非货币性资产交换同时满足下列两个条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益：

1.该项交换具有商业实质；

2.换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。对不具有商业实质或交换涉及资产的公允价值均不能可靠计量的非货币性资产交换，应当按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费，作为换入资产的成本，无论是否支付补价，均不确认损益。《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》（财会〔2006〕3号）第四条规定：满足下列条件之一的非货币性资产交换具有商业实质：

（一）换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同。这种情况通常包括下列情形：