预售资金监管探讨

关于商品房预售合同备案以及

资金监管有关问题的探讨

一、关于商品房预售的问题

（一）商品房预售的概念

商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证的房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同，这个制度即为商品房预售制度。它与现房的销售已成为我国新建商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

（二）商品房预售的背景

1994年国家出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，于同年11月颁布了《城市商品房预售管理办法》，从此建立了商品房预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。2004年7月20日建设部发布了修改后的《城市商品房预售管理办法》。目前我国商品房预售比例普遍在80%以上，我市达90%以上。

商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制度有效缓解了房地产开发商资金不足的困难，加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本，从而带动了房地产业的繁荣发展。

（三）商品房预售的特征

我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售，具有五个明显特征：

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第一，预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。

第二，预售的商品房是处于特定状态的房屋，即必须是已经开工建设，正处于正常的施工建设状态，但尚未竣工的商品房。它不是尚未开工的商品房项目，也不是已经竣工交付使用的商品房现房，更不是早已停工无法继续施工建设的“半拉子”工程。

第三，预售的商品房，必须是客观存在，并正处于正常的施工建设状态。即作为商品房，在竣工交付前却并非现实存在。因此，作为正处在施工建设状态、尚未竣工交付、并非现实存在的房屋提前销售，是预售的最显著的特征。

第四，商品房预售的预售人主体必须是具备商品房预售条件的开发企业，即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人则是社会不特定的主体，任何需要购买预售商品房的公民，都可以成为商品房预售的买方。

第五，商品房预售，必须依照有关法律规定，具备必须的条件，尤其是政府房地产主管部门批准的《商品房预售许可证》，并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示，即具备法定公开性。

（四）商品房预售的条件

商品房预售意味着买房人承担巨大的对方违约的风险，为了保护买房人的利益，国家规定了严格的商品房预售条件，以求只让那些质地优良、有诚信的房地产商能够运用商品房预售这一杠杆制度。

第一，预售商品房的建设用地，应当是已经交付完全部土地出让金，取得土地使用权证书的土地。因为，房屋依附于土地，商品

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房项目的合法开工建设和合法预售，必须以对该土地的合法使用权为前提。

第二，必须持有建设工程规划许可证。因为我国早已公布并实施了《城市规划法》，对城市建设工程实行许可证制度管理。这种许可证制度是一种强制性规范，不是任意性或选择性的。