土地一级开发的内容及模式比较分析范文

我国城市土地一级开发运作模式研究

摘要。我国城市土地一级开发与国有土地使用权公开出让制度相配套，促进了我国土地一级市场的发展，但其运作模式存在较大差异。本文从城市土地一级开发的产生和内涵进行分析，进而阐述了两种不同的土地开发运作模式，并且进行了比较分析，政府作为国有土地所有者的代表，实施土地一级开发具有主导性，以政府为主导的市场化运作是土地一级开发模式的发展方向。

一、城市土地一级开发的产生及内涵

我国城市土地一级开发是伴随着城市土地储备制度的发展而逐渐形成的新的土地开发形式。土地储备制度是由城市政府委托机构通过征用、收购、置换等方式，将土地使用者手中分散的土地集中起来进行土地整理和开发，在完成一系列前期开发后变成可建设的“熟地”。根据城市土地年度计划，由土地管理部门通过招标、拍卖、挂牌方式有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类经营性建设用地需求的一种土地管理制度。土地一级开发是实现土地储备制度的前提，土地储备制度是政府垄断土地一级市场的有效手段。

1996年，为了解决“国有企业脱困、土地资产流失”等问题，上海成立了我国第一家土地储备机构———上海市土地发展中心，这标志着我国土地储备制度的诞生。随后，杭州、武汉、青岛、南通等地也纷纷成立土地储备机构。经过十多年的实践，土地储备已成为我国城市土地管理的一项基本制度，它大大提高了政府对土地市场的调控能力，促进了我国城市各项事业的快速发展。虽然各地土地储备的模式有所不同，但总体上都可分为收购、储备、供应三个环节，其中储备环节包括两个阶段———开发和储备。这里的“开发”实际上是指土地一级开发。因此，可以说土地一级开发是伴随着土地储备制度的产生而产生的，土地储备制度将“土地开发”作为一个环节进行突出，引起了政府部门以及学者的重视，为土地一级开发的发展提供了强有力的推动作用。

土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织，由土地一级开发主体实施.通过征地、拆迁和市政建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。

从内涵上看，土地一级开发除了是一个以“生地变熟地”为主要特点的工

程过程之外，还具有以下三个要素：

1、权属流转的过程。土地一级开发的过程实际上是一个土地所有权、使用

权等权属的转移和流动的过程。

2、利益协调的平台。土地一级开发体现着以土地为载体的国家、企业（一

级开发企业）和经济个体（包含原用地企业、城市居民和农村农业生产者）三者

之间的利益关系，是三者利益协调的平台。

3、调控土地的手段。土地一级开发是政府运用土地供应规模与节奏调控土