土地登记的历史沿革与登记制度

一、土地登记的历史沿革

（一）国外土地登记历史沿革来源：上学网的美女编辑们

历史上许多国家对土地登记都有一个重视和实施的过程。古希腊、古罗马、古埃及等很早就有地籍管理和土地登记方面的记载。

古埃及早在公元前3000年~公元前2700年，国王（尊称法老）每两年就派人清查全国的人口、土地等财富，以确定租税数额。清查是当时国家的一件大事，在古代的编年史中，往往把它作为年代的名称，如“第一次清查之年”、“第二次清查之年”。另据《旧约•创世纪》记载，从古代埃及早期以来，即已建立起来的对全国土地财富进行普查的制度，并为古王国历朝法老所沿袭。法老对土地的普查，被视作国家对领土的统治权和对土地的所有权的综合体现。

约在公元前9世纪~8世纪被系统编成的荷马史诗，其中就描述了这个时期的土地所有制；古希腊著名思想家柏拉图，在他著名经济著作《法律篇》第八卷规定：不管是邻近边界的本国公民还是外国人（即他拥有毗邻边界的土地），任何人不得移动土地的边界标志。公元前450年，反映早期罗马共和国社会经济关系的罗马最古老的成文法——十二铜表法编定，全文现存104条，其中第七表为土地权利法，明确在地界诉讼中，必须遵循十二铜表法的规定。可见当时的土地经界分明，权属明确。

随着经济社会的发展，世界各国开始了比较先进的地籍调查和登记。法兰西于15世纪开始定平民赋税之制，把土地测量当作最紧急事务。当时有许多王朝官吏及诸州政府开始进行土地调查，现在多芬烈仍保存有古代的测地簿。

德国地籍始建于1656年，19世纪初普遍开展，历经40年之久，全面完成全国土地经界。目前，德国各市、县都设有地籍局，具体负责土地登记的变更、地籍资料的维护等管理工作。

英国早在1862年就设置了政府土地登记局，统一管理英国城乡土地权属。1896年发布法令，规定土地买卖必须登记。从此，土地登记局成为政府统一从事土地所有权的审查、确认、登记、发证以及办理过户换证的部门。英国1925年完善《土地登记法》、《地产管理法》等法律，规定不论私地公地的买卖，都必须到土地登记处过户、登记、换证，否则不受法律保护。

美国在1785年5月20日，开始由国家测地总局举行测量事业。1849年，测地总局隶属内务部，正式颁布条例，规定凡土地登记、民间产业授受、遗产分割等，均要依土地测量条例规定。个人产业一经确定，土地所有权受法律保护。

日本在明治维新以前，就曾进行土地清丈。现专门制订有《不动产登记法》、《不动产登记法施行令》等专门法律法规。