140522-长沙商业文章(黄海,新)

长沙商业地产：狂热背后的冷思考

文/：黄海

近年来，长沙商业地产开发如火如荼，各片区商业项目不断涌现，在规模、体量、销售上争相攀升。尤其是2010年，长沙城市综合体元年的到来，各种“高大上”的商业综合体遍地开花，逐步形成了东有“喜盈门”、南有“德思勤”、西有“奥克斯”、北有“北辰”、中有“万达”的五分天下格局。发展至今，这种格局悄然被打破，新的商业版图正在发生巨大裂变。

一、市场现状

2014年4月，随着2号地铁线的开通，无疑为长沙商业市场注入了一支强心剂，正由于此，开发商对商业地产的投资热情“没有最高，只有更高”。

长沙综合体超50个，明年跻入2000万方规模体量

前不久，长沙市发改委发布了长沙市2014年重大项目投资计划中，城市商业综合体单列出有37个项目：其中，续建项目17个，并规定将于2015年完成建设并交付使用；新建项目有20个，经初步计算，这20个项目的总建面积却超过了500万方。

根据市2014年重大项目投资计划分类可看出，这37个项目仅为商业类综合体，并未包括偏住宅类、工业类等的综合体项目。投资计划显示，2014年续建或新建的综合体项目超过50个，仅在大河西先导区，就有超过30个。

据《2013中国50城市综合体战略地图》报告显示，去年在全国50个热门开发城市中，11个城市的综合体（除去住宅）规模超过了1000万平方米，长沙位列其中。据该报告预测，2015年长沙将迈入2000万平方米综合体规模城市阵营。

可以看出，住宅市场受宏观调控影响，长沙商业市场在逆市背景下，如此快速扩张的态势可见一斑。

二、现状分析

以上数据到底说明了什么。一个字：“火”。但是，在这“火热”的背后，我们不得不沉下心来冷静思考：照这样的速度发展下去，长沙商业市场又将面临一种怎样的局面。

长沙商业体量已趋饱和，将呈现“供大于求”局面。

首先，我们来粗略的推算两个问题。第一，长沙现有的商业体量到底有多少。第二，长沙的商业饱和量是多大。

首先，长沙商业体量（指开业经营）=商业消费人口[1]*人均商业面积[2]。

[1]、商业消费人口：700万*0.5[15-60岁经常消费人口比例]*0.6[能辐射有效人口比例]=210万；

[2]、人均商业面积。1000万平方米（2013年长沙商业体量）/700万=1.4平米，若除去无效/停业等商业面积，预计人均则为1平米。

国外发达城市人均商业面积为2平米左右；

上海人均商业为2平米左右；

深圳人均商业为1.3左右；

根据长沙城市发展，考虑流动及外来旅游人口不断增多情况下，最后预计人均面积为1.2平米来折中考虑。