看土地储备制度如何与民争利

看土地储备如何掠夺本应属于拆迁户的利益

土地储备中心是国土资源管理局下属全民所有制的事业单位。其通过收回、收购、置换、征用等方式取得土地予以储备，土地储备中心的职能是专司土地的收购储备，而不能从事具体项目的建设。因为他不是建设单位，没有建设项目，土地储备本身不属于建设项目，故土地储备中心不具备拆迁人的资格，不能成为拆迁人。而目前建设局向储备中心颁发房屋拆迁许可证应视为违法。

土地储备是政府转卖土地的先行部门。由行政法规确立这没有问题，但只要政府是以土地储备的名义实施征用征收土地的行为就必需是为公益目的，其应当依据的是法律规定而非行政法规，储备适用也应当是法律而不能是其它行政法规，但问题是当建设项目尚未确定的情况下怎样来确认现在储备的土地将来一定用作公益项目。如作为商业性的地产开发那先前的国家征收征用不就是违法了吗。在公益性尚未明确的前提下就动用公权力征收征用公民私产与宪法，物权法相勃。

在物权法生效之前，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布了《土地储备管理办法》，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。果真如此吗。

各地纷纷设立的土地储备机构，隶属于市、县人民政府国土资源管理部门，系事业单位，不以盈利为目的。但事实上，有许多土地储备机构不但有盈利，而且不择手段牟取暴利，有的地方的还制定了分红制度。如果土地储备机构真的不以盈利为目的，为何要建立分红制度呢。这与有限公司有多大的区别呢。其最大的区别是土地储备机构不用交税，还有地方政府作后台，利用共权力轻而易举地获取经济利益，土地储备机构中的成员依照自己订立的分红制度进行分红，皆大喜欢。有谁知道这红利中含有多少血和涙。

在拆迁中，有关补偿问题应当由拆迁人与被拆迁人之间协商，体现了自愿原则。当然，协商不可能总是一帆风顺的，会对拆迁进度有一定的影响的。但绝不能以此为借口，强迫被拆迁人接受开发商的条件。那么，有什么办法可以强迫被拆迁人接受开发商的条件，又不违法呢。土地储备制度应用而生。

土地储备机构与开发商谈好土地价格后，由土地储备机构出面进行拆迁；或者由土地储备机构直接进行拆迁，再把土地拍卖给开发商，从中牟利。这对于开发商和土地储备机构来说，当然是双赢；只是苦了被拆迁人。因为土地储备机构是事业单位，打着公共利益的旗号，进行拆迁，名义上不以盈利为目的。如果被拆迁人不接受土地储备机构提出的条件，则会惨遭强迁之苦。因为是打着公共利益的旗号，土地储备机构又有地方政府作后台，不允许被拆迁人讨价还价的。但是按照合同法规定，被拆迁人有权得到足额的补偿，即不能因为土地储备机构出面打着公共利益的旗号，对被拆迁人的补偿必定低于非公共利益拆迁的补偿，否则还称之为足额补偿吗。事实上，被拆迁人很难从土地储备机构手里得到足额补偿。土地储备机构对被拆迁人补偿越少，其所得红利越多，以切身利益为重，怎么会对被拆迁人施恩呢。只有“钉子户”才有可能得到足额补偿。

有的地方土地储备机构的设立尽管很有利于加快拆迁进度，但忽略了民生大计，损害了被拆迁人的利益。众所周知，土地储备只是手段，而使用才是目的。大多数的拆迁是为了商业利益，怎么会因为土地储备机构出面进行拆迁，将土地储备再拍卖而成为“公共利益”呢。这种伎俩一经戳穿，还有多大价值呢。