土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分

陕西丰瑞律师事务所罗民，杨安荣

摘要：土地与地上建筑物在物理形态上不易分割，土地使用权和地上建筑物所有权之间的法律关系也十分密切。目前，我国对于土地使用权和地上建筑物所有权之间法律关系的规范，采用的是“房地一体”的立法原则。但是，实践中有时也会出现土地使用权主体与建筑物所有权主体不一致的情况；此时，两种权利之间的法律关系就会变得比较复杂。在土地储备和出让过程中，该问题表现得更加突出和多样。鉴于此，笔者对土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分进行了探讨，期望能为实践提供有益的参考。本文首先对土地使用权与地上建筑物所有权之间的法律关系进行了必要的研究，并在此基础上对地上建筑所有权的归属进行分析；进而结合实践，就土地储备和出让过程中遇到的与地上建筑物处分相关的案例和法律问题进行探讨；最终得出结论：实践中分析和解决问题应以“房地一体”为主要原则和出发点。

土地是城市赖以存在和发展的载体与物质基础，[1]国内外在城市化和城市建设过程中都十分重视城市土地的合理利用与管理。随着城市化进程的加快，城市规模越来越大；在此过程中，土地资源越来越稀缺，对土地资源的充分利用变得日益重要。土地储备是我国政府调控土地市场、充分利用土地资源和实现城市社会公共利益的重要措施，是政府调控与管制土地市场的有效手段。但是，由于存量土地现状多样，情况复杂，在土地储备过程中会遇到不少问题，其中地上建筑物的归属和处分相关问题就比较典型。

实践中，地上建筑物的归属和处分问题比较多样，比如。在纳入储备的土地上留有的建筑物仍具有使用的价值的情形下，如何在合法且有效利用土地资源的前提下进行合理处分；在地上建筑物未随土地一同出让的情形下，如何确定与土地使用权相分离的建筑物所有权等等。遗憾的是，对该类问题的系统研究和论述较少；鉴于此，笔者就此问题进行一些探讨，以期抛砖引玉。

一、土地与地上建筑物的法律关系

建筑物是房屋与其他地上定着物的统称，是指具有覆盖墙垣、足以挡蔽风雨，供人出入而具有经济上使用价值的物。[2]在研究土地与建筑物的关系之前，需要说明一点：虽然土地与建筑物的关系不等于土地与房屋或地产与房产的关系，[3]但根据上述定义可知房屋是典型的建筑物，因此本文暂将地上建筑物与地上的房屋不作区分，视为同一概念。

要对地上建筑物进行处分，首先必须明确地上建筑物所有权的归属，即谁享有所有权和处分权。关于土地使用权与建筑物所有权的关系问题，我国学术界长期以来众说纷纭，概括起来主要存在两种观点：一种是房地一体观点，另一种是房地分离观点。

（一）房地一体观点

支持房地一体观点的学者认为，从静态表现看，土地和房屋在物质存在状态上是自然联结在一起的，房产和地产虽然从价值形态上看是两种不同的财产，但由于其自身的固有特性；房地产法律关系的客体——房产、地产是紧密相连、不可分割的不动产；房产所有权和土地使用权是始终共同存在的，不存在有此权而无彼权的情形。从动态表现看，物权设定中房地不可分；物权变更中房地不可分。[4]有学者甚至认为：土地使用权和地上建筑物、其他附着物应视为一体，即应把地上建筑物、其他附着物在本质上视为土地使用权的构成部分。

（二）房地相分离观点