土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分

成片土地开发及出让中存在的问题和对策

据统计，1992年上海市出让土地201幅，计2010公顷；广东省1992年出让土地2503幅，计7374公顷。其中成行成片综合开发占极大比重，如大亚湾4个综合开发项目，面积达500公顷；香港新世界集团公司在佛山投资10亿港元，对300万平方米土地进行住宅、旅游、商业等综合开发。到1993年初为止，地处内陆的重庆市，在9.3平方公里的土地上，有7大开发区.180多个工地，正在施工的建筑面积达100余万平方米。据比较保守的估计，至1992年底，全国共有各类开发区2000多个，规划面积约1.5万平方公里。成片土地开发区的面积一般为1—2平方公里.其中最大的是福建元洪投资开发区50平方公里.其次是洋浦开发区30平方公里。成片土地开发区有独资、合资、合作等投资开发形式；有工业开发区、高科技开发区、旅游经济开发区、农业试验区以及综合开发区等开发经营类型。几年来的实践证明，鼓励外商投资开发经营成片土地，改善了开发区所在地的基础设施，加快了我国吸引外资的步伐，进而促进了区域面貌改观和区域经济发展。但是，由于一些地区急于想改变落后面貌，放松对国家政策的把握和执行，加之有关法规、政策不完善，相应的监督措施不力，因而在开发经营成片土地及土地出让上出现了一些盲目性等问题。

不进行科学规划论证，盲目圈地，开发区设置过多

一些地区不看条件，不分地段，盲目圈地，形成省、地、县、乡都竞相兴办开发区的局面。一些开发区的兴建没有根据区域经济发展的要求与自然地理条件进行充分地规划论证，而是互相攀比，在形式和数量上赶浪潮，形成围地热、批地热、炒地热。要建成前面说的面积达1.5万平方公里的2000多个开发区，需30万个亿的投资，相当于1992年全国固定资产完成投资的40倍；也就是说，即使所有资产者投向开发区，至少也要40年才能建成这些开发区。

土地出让供大于求，价格偏低，国土收益大量流失

土地出让的数量过多，供过于求。不少地方超越国家规定的权限自行制订优惠政策或变相减税让利，靠低地价吸引外商，超优惠出让土地使用权。有资料表明，成片土地出让地价，沿海地区一般每亩（0.066公顷）一万元左右，高的数万元，低的仅几千元。内陆地区地价更低，有的甚至低于土地开发的成本价格。为争外资竞相压低地价，无疑是对地产市场的冲击，是严重违背经济规律的行为，它使国家在未来的土地增值中流失了大量的收益，不利于地产市场的培育完善。

大量良田沃土被占用，或者闲置，建设用地严重超计划1991年全国各类建设占用耕地达58万公顷，比上年增加约30%，耕地净减少23.3万公顷。1992年全国绝大多数省市区非农建设占用耕地大大突破计划，成片土地开发占地80是耕地开发区的兴建是我国耕地面积锐减的主要原因之一。以湖南省汉寿县太子庙经济开发区为例，该开发区规划面积107公顷，其中占用耕地69公顷，是汉寿县以往每年三项建设占用耕地面积的3—5倍。一些地区生产力水平不高，基础设施难配套，造成开发区土地资源闲置荒芜；或者大量土地被用地单位和外商长期掌握，政府通过土地供应调控房地产市场的能力大大削弱。

土地出让后监控手段不力，管理薄弱，土地市场投机现象多

随着经济的发展，土地会自然增值，有的用地户获得土地使用权后，不按合同要求进行开发，而是坐等土地增值炒地皮；有的仅进行少量开发，未真正达