集体土地流转新型城镇化试点

新型城镇化下的土地制度

发布时间：2014-4-4信息来源：中国金融

只有把土地农转非的溢价增长过快和如何公平有效分配这两个问题结合起来加以研究，进行顶层系统设计，才能真正有效推动我国城镇化发展

推进新型城镇化关键是改革

我国的城镇化不仅长期滞后，而且质量和效率严重偏低，当前亟须转变城镇化发展方式，摒弃以土地扩张为核心、“见房不见人”的旧式城镇化模式，走一条以资源节约、效率优先、“见房见人”的新型城镇化道路。新型城镇化需要解决的是人的问题（农民工的市民化）、消费问题（农民工难以市民化使得巨大的消费增长潜力难以释放）和投入问题，而不是以房地产为中心、加快投资的问题。新型城镇化完全不同于旧式城镇化，因为它是围绕着城镇化本质来推动的城镇化。城市化的本质是人的城市化，不是房地产化，不是土地的城市化。

新型城镇化模式要靠新城市发展方式来推动，就是要加快城市资源利用方式转型，形成节约高效的城市发展新模式。这是转变经济发展方式的重要内容。转变经济发展方式既要转变工业发展方式，也要转变城镇化发展方式。随意圈地、不讲土地资源的利用效率和公共资源的合理布局是当前许多地方推进城镇化的通病。2000～2010年，我国城镇人口增长了45.9%，但建成区面积扩张更快，为64.4%，这说明城镇土地利用不是集约，而是浪费，未来我国至少还有3亿～4亿人要城镇化，土地短缺问题将会越来越突出。要使城镇化发展可持续，必须转变城镇化资源利用方式，主要有两个方向：一是由土地铺张型转为土地集约型。建设和土地的主管部门要放开容积率限制。各级政府要摆脱土地财政，重在提高土地利用效率。二是由规划低效型转为规划高效型，主要通过提高城镇化规划水平和建设水平，来提高各级城市的综合承载力。

转变城镇化的发展方式，关键是要改革制约新型城镇化发展的体制机制。城乡二元分割体制是城镇化严重滞后的根本原因，户籍制度、住房制度和公共服务体制都是严格城乡分割的，这严重影响了城镇化的速度和效率，必须通过加快城乡二元体制改革来逐步消除，为此需推进三大体制转型：一是改革农村土地制度和住房制度，二是改革户籍制度，三是改革和完善公共服务体系。本文主要是探讨什么样的土地制度改革才能有效推动新型城镇化发展。

土地制度改革的误区

从有关文献看，人们对土地制度改革与新型城镇化发展关系的研究并不深入。不仅如此，还存在许多误区。有一种观点认为，中国三农问题的难以解决及城镇化滞后的一个重要原因是土地没有自由流动，没有按照市场方式进行配置。事实真是如此吗。从理论上来说，土地价格越来越高，土地利用的集约化程度应该也越高，但实际结果却相反，我国城镇用地的“大饼”越摊越大，地价越高越鼓励扩张利用土地，而不是集约利用土地。如果中国的土地市场是被压抑着的，那么