国内重点房企土地储备模式研究

■单晓东段洲鸿

土地获取是房地产开发的起点，获取优质地块不仅可以获得高于行业的平均回报还可以运用土地进行资本运作充分利用财务杠杆支持土地获取方的发展和扩张从而达到战略目标的实现。本文通过对我国部分重点房企（万达、华润、绿城、万科、龙湖）的取地模式进行研究，清晰地找出这些房企成功的关键所在，为行业房地产项目投资提供可惜鉴之处以及新的发展思路。

一、万达模式

低成本土地＋产品复制＋订单模式＋万达广场

万达以万达广场综台体为核心竞争力，以销售住宅公寓式酒店部分商业街的回笼资金来平衡项目的建设成本反过来持有物业在经营阶段获得的持续稳定增长的租金流可确保万达模式的扩张。

1、取地方式及管控体系

以招拍挂为主，并购合作比例较少。万达项目投资实行集团集权管理形式所有最终获取的项目基本上都经过万达董事长王健林的实地考察。

2、取地区域及选址标准

万达广场目前已进人我国四十多个城市但在珠三角只新开了广州白云山万达广场一个项目。

万达第二代的纯商业项目选址基本都位于城市最核心商圈。2003年之后的第三代产品在选址上更多位于城市副中心或新区的中心，万达选地标准的改变主要有以下几方面的原因：（1）老城区土地成本高商业竞争激烈；（2）第三代产品是大体量城市综合体需要的土地面积很大在老城区的核心地段难以觅得这种条件的地块；（3）在城市副中心或者新区的中心开发城市综台体可以获得较好的优惠政策；（4）新城副中心或新区的中心规划起点高适合营造高品质的项目。

3、取地优势及操作方法

万达主要凭借其城市综合体模式获得政府优惠政策优惠的措施主要有以下几方面：一是地价优惠，据统计万达取地的成本是周边土地市场价格的一半左右；二是地价可以分期付款；三是在城市配套和项目建设上，政府会予以支持；四是在土地出让时设置条件。

万达拥有较强的取地议价能力主要建立在万达拥有的以下五点优势资源：一是就业工程；二是税收工程；三是提升城市商业水准；四是能为当地增加一个城市标志性建筑，提升城市形象；五是带动周边土地价格的上涨。

4、盈利模式及扩张要点

万达盈利模式主要来自现金流的运用，销售住宅公寓式酒店部分商业物业来平衡项目周期内资金压力，而持有的物业在经营阶段获得的持续，稳定增长的租金流可确保万达模式的扩张。

（1）销售类物业减轻城市综合体建造的资金流压力。万达在第三代产品上充分利用住宅公寓式酒店可售商业街等销售类物业平衡现金流。

（2）取地时与政府签订台同时约定分期支付土地款签订土地出让合同时约定分期支付土地款可以减小万达启动资金投入规模充分利用预收款支付后期土地款及工程建设成本。

（3）产品具有复制功能快速达到预售及出租条件。产品无论在设计、建设、招商装修等环境均有复制功能，缩短建设周期，尤其是可以快速达到预售条件厦出租条件时间节点，减少资金占用成本。

（4）“订单模式”使得快速达到较高的销售、出租率万达订单模式以及与租户签订战略协同，可以在最短时间内达到较高的出租率。无论在怎样的市场形势下万达可以做到快速销售、快速出租，因为万达项目的地价相比周边低，房价可下行空间大。

（5）避免上交高额的土地增值税、营业税等流转类税。一方面持有类物业给万达带来持续的现金流可以避免“中国式房地产调控“的影响；另一方面持有类物业可以避免上交高额的土地增值税、营业税等流转税。

二、华润模式

“集团资金孵化”＋万象城＋低成本土地＋大盘开发（二十四城、橡树湾）华润集团（华润置地大股东）负责资金筹集运用，保证华润置地项目开发的资金流及控制资金成本，利用国企资源、万象城综台体等低价拿地，进行大盘开发坐享土地升值。