以联东U谷模式看产业园区节约集约土地利用

二、东莞市土地节约集约利用的四种模式

东莞市各个镇街发展程度不一致，受到历史、地理位臵和社会经济因素影响，各个镇街发展和建设具有不平衡性，因此，各个镇街在节约集约利用土地上也选择了不同的模式，从而形成了不同的特点。调研小组选择了4种具有代表性的模式，分别如下：

（一）“工改工”模式

1、概念。现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划的实施，实施以拆除重建类的工业改造项目为主的城市更新。并且，要求优先通过综合整治、功能改变等不涉及整体拆建的方式进行城市更新。

2、代表及特点。

“工改工”是我市盘活土地资源，推进产业转型升级的重要举措。调研小组选取了凤岗镇正在建设的“深证通”项目作为案例。该项目位于凤岗镇凤德岭村，用地总面积为11.9272公顷，其中10.2669公顷属国有建设用地，

1.6603公顷无合法用地手续，属于凤德岭村所有，需报省审批将集体建设用地转征为国有建设用地。2013年6月，凤岗镇与深证通公司正式签约，由深证通公司投入15.2亿元资金对凤德岭地块进行改造。目前，该项目已纳入2014年市重大项目。

概括凤岗镇在“深证通”项目中的做法，可以总结出如下几个特点：

一是政府主导，主动为优质项目做“中介人”。“深证通”项目用地原属“超艺厂”，该厂已空臵多年，准备搬迁。在了解“深证通公司”的用地需求后，凤岗镇积极牵针引线，主动与“超艺厂”协商，把土地、厂房成功转让给“深证通”，满足了“深证通”规范发展、迅速投产的需求。

二是最大限度保障村组利益。为促进“深证通”项目落户，凤岗镇由镇财政向村支付土地管理费，每月每平方米1.5元，每隔5年递增，保障了村组利益。

三是预期效益良好。“深证通”项目的引进，一方面有效盘活了凤岗镇凤德岭村占地约13万平方米的闲臵厂房用地，是凤岗镇盘活闲臵厂房，节约集约用地的典范，也是凤岗镇改造“工改工”的典型案例，为凤岗镇“工改工”工作的全面推进提供良好的示范带动作用。另一方面，该项目投产后，也将大大增加镇、村财政收入。预计

一、二期工程建成投产后年税收2000万元以上，全部投产后年税收5000万元以上。

（二）“整村拆除重建”模式

1、概念。拆除重建是对不符合城市发展和建设需求的用地类型进行全面的改造。在更新单元内土地使用权期限届满之前，因单独建设基础设施、公共服务设施等公共利益需要或者为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地或者具备其他法定收回条件的，由规划国土主管部门依法收回土地使用权并予以补偿。