码头评估注意方面

一、建议运用成本法和收益法进行评估。

二、收益法中的一些建议和意见

1、码头的收益及营运费用资料应该还是可以搜集的。首先，委托方所在码头的资料就可用作参考。当然，我们知道评估时不能直接用实际收益及成本作为评估依据，但由于码头在一个城市不可能有太多，而且码头的吞吐量不同（从十万吨到万砘级到千吨级甚至百吨级），所以估价对象自身也只好搜集用作参考了。再搜集其他数个码头的资料就可以了，如果本地没有，可以搜集邻近地区或城市的资料，毕竟码头不同于普通房地产，它的特殊性导致它的收益及成本不象普通房地产一样因城市不同而差异过大。

2、关于码头的营运收入，主要有引航移泊费、系解缆费、停泊费、港务费、货物堆存费、装卸收入、港务收入、其它收入等（其中装卸收入、货物堆存费一般来说是主要收入）。除了搜集各码头的资料外，必须要搜集交通部《港口收费规则》及2001年底的《关于修改的决定》等相关规范文件，如果实在搜集不到具体的码头收益资料，建议就以这些文件规定的收费标准结合估价对象的具体情况进行收益测算。其中要注意的是，计算收益的时候，不能直接按委托方提供的年吞吐量来计算，而应该按批准的年设计吞吐量考虑使用率（类似于剔除普通房地产的空置率）来进行年吞吐量计算。我曾经见过某码头评估报告，那位老兄居然按委托方提供的日均装卸量乘以360天来计算年吞吐量，结果计算的年吞吐量是设计年吞吐量的2倍多，晕。

3、码头的营运成本，主要有基本营运费用、外购燃料及动力费、维修费、管理费、人工费、财务费、税费（主要是营业税及附加等）等，另外还有一项容易漏掉的费用，就是设备折旧费（不是建筑物、构筑物折旧费），因设备的使用年限短于建筑物的耐用年限，在整个项目营运期内需要更新，所以需要考虑，请注意。

4、码头的年营运收入减年营运费用后得出的年净收益，还需要再扣除归属于其他资本或经营的收益（如经营者的正常利润、码头管理集团的品牌效应等等），余额才是码头房地产产生的年净收益。具体扣除多少（可按总净收益的一定比率来计算），要进行测算，不过，老实说，怎么测算，一个字：难。

5、最后是资本化率，也是让人头疼的事。在此可以提供一个参考数据，据我所知（不保证记忆正确），交通行业的行业基准收益率是8%，但这是财务内部收益率，与我们的资本化率在概念上有一定区别，所以仅供参考。

三、成本法的一点建议及意见

1、成本法中，个人认为可以将码头房地产分成三块来评估。一是建设工程及设备的价格，包括水工工程、港区陆域构筑物工程、建筑物工程，港区堆场道路工程、港区土石方工程、港区生产、机修设备及车船的购置和安装工程等等；二是码头土地使用权价格；三是码头海域使用权价格。三者之和即为评估总价。