上海市楼宇经济发展现状及其空间分布分析

一、上海市生产性服务业的发展现状

（一）上海市生产性服务业的发展趋势

生产性服务业在空间形态上是楼宇经济的主体。楼宇经济，从本质上来说，是以服务经济为主的一种经济发展形态，即以商务办公楼宇为载体，通过开发、出租楼宇进行招商引资，从而引进持续性税源，增加收入，带动区域经济发展的一种经济形态。

生产性服务业在上海市发展迅速，在国民经济中的比重不断上升。如图1所示，在1978年，传统服务业增加值占第三产业增加值的比重达到了近60%；到了2010年末，传统服务业增加值在第三产业增加值中所占的比重已经下降到了29%，而生产性服务业的增加值，在第三产业增加值中所占的比重已经增加到了近60%，实现增加值5631.25亿元。第三产业的内部结构已经逐步实现了优化升级。

（二）上海市生产性服务业的空间分布

本节，将使用区位商法对生产性服务业在上海市各区县的集中状况来做一个说明。所谓区位商法，是指某种产业在某一地区的相对重要性与占全国（或全区域）相对重要性之间的一种比数，可利用产业产值或就业人口的资料，衡量某一产业在某一地区是否具有比较优势或者相对专业化的程度，可以作为了解地方经济基础、当地产业资源、地方经济优势与产业活动趋向的重要依据。

其中，lqij为区位商或者专业化率；lij为i地区j部门的产业产值（从业人数等）；li为i地区的总产值（总从业人数等）；lj为全市j部门的产业产值（从业人数等）；l为全市的总产值（总从业人数等）。

一般认为，如果lqij大于1，则认定j产业为i地区为基础产业，也表示i地区j产业有集中于该地区的趋势，属于专业化的部门，换言之，区位商数可视为某项产业在该地区专业聚集程度的负荷量；如果lqij小于1，则表示j产业非i地区的基础产业；如果lqij=0，表示i地区无j产业存在。

表1中使用了2008年上海市经济普查年鉴的统计数据来进行区位商数的计算。

由表1和图2可以看出，虽然上海是我国经济比较发达和国际化程度比较高的省市之一，但是其各区县在生产性服务业的发展水平上极不均匀。

总体上看，上海市生产性服务业空间结构呈现出由中心城区集聚向周边地区逐渐扩散的趋势，圈层特征比较明显。中心城区生产性服务业发展比较成熟，而在郊区县，虽然个别地区的个别生产性服务行业的法人单位的从业人员集聚程度稍高，但从总体来看，生产性服务业发展水平较低。

从行业看，金融业从业人员的聚集程度最为明显，从业人员高度集中在核心地。^，其他地区金融业从业人员的聚集程度明显较小。与金融业相比，虽然房地产业、租赁和商务服务业从业人员也有集聚于中心城区的趋势，但是聚集程度与金融业相比较小。交通运输仓储和邮政业、信息传输计算机服务和软件业、科学研究技术服务和地质勘查业与金融业、房地产业、租赁和商务服务业相比之下比较分散。

二、上海市商务办公楼宇的发展现状

（一）上海市商务办公楼宇的保有量

商务办公楼宇特别是高端商务办公楼宇是楼宇经济的重要载体，其建筑面积和增长趋势直接决定了上海市楼宇经济的规模和发展潜力。上海市统计局于2012年发布的统计数据显示，截至2011年底，上海市各类房屋保有量达到了98092万平方米，其中办公楼即商务办公楼宇的面积为6520万平方米，占各类房屋保有量总面积的6.64%。

近年来，上海市楼宇经济发展比较活跃，商务办公楼宇功不可没。但是，我们也应该清醒的认识到上海市商务办公楼宇面积占各类房屋总面积的比例，与纽约、东京等国际化大都市商务办公楼宇面积占房屋总面积的比例约为50%相比，仍相差甚远，亟需大力发展。

（二）上海市商务办公楼宇的发展趋势