关于申请设立保障房债权计划的方案构想-开发主体模式

前提：

我国计划“十二五”期间完成3600万套保障房建设任务，其中2011-2012年每年完成1000万套、2013-2015年每年完成500-600万套，使保障房的覆盖率达到20%。这意味着与之对应的融资需求高达5万亿元，其中2011-2012每年1.3万亿元，5000亿元由政府以土地形式筹措，8000亿元通过社会机构与保障对象所在企业筹建，由于不同于普通商品房开发，保障房建设运营周期长，利润率较低，商业房地产企业参与动力不足，同时地方政府对于完成规划动力不足，保障房巨大的资金缺口，普遍让地方政府财政吃紧。

而另一方面，保障房建设的融资，具有地方政府负责、指定土地划拨、规定利润空间、承诺回购等强制性要求，因此对于保险资金而言，是风险可控、担保可靠的投资品种，具备一定的吸引力。数据显示，截止2010年末保险资金可用余额达5.08万亿元，相对于2009年3.7万亿增长了36%，并且将来在此基础上还将持续规模性上涨，雄厚的保险资金亟待稳定的收益产品。

因此，借鉴社保基金投资保障房的成功经验，在清除政策壁垒的前提下，如何有效规避风险和适当提高收益率，成为保险资金大规模注入保障房建设行业的关键。2010年9月，保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台，与之前出台的《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》，构成保险资金投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品的政策指引。

按照《暂行办法》的规定：保险公司投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%，则按照目前保险资金可用余额推断，至少有5000亿元保险资金有机会进入房地产市场。今年“两会”上，保监会主席吴定富“支持上海试点险资投资保障性住房”的语音方落，中国太平洋保险集团就宣布，其参与上海首批公共租赁房项目的债权投资计划已通过保监会备案，由此成为国内保险机构的第一单不动产债权投资计划。紧随其后，七家险资企业宣布计划百亿资金支持北京保障性住房建设；近日上海城投又宣布，与平安资产携手推出7年期“平安-城投控股保障房项目债权投资计划”，募集不超过30亿元的资金用于支持上海保障性住房建设，截止目前，包括北京、上海、杭州、重庆、南京等城市都已经开始险资投资保障房建设的启动。第一部分：《暂行办法》的合规性要求

2010年9月出台的《保险资金投资不动产暂行办法》就保险资金如何参与廉租房、保障房建设的相关各个方面进行了规定，对保险机构、资产管理机构、专业中介机构规定了明确的资格要求；对投资程序、投资比例、风险控制、监管管理均形成了具体的标准。

1、保障房项目的资质要求

关于债权计划可以投资的（保障房）不动产类型，涵盖形式广泛，基本原则为地方政府根据保障房建设规划与建设任务，确定的当期和中长期保障房项目。

2、保障房项目的建设区域要求

关于债权计划可以投资的保障房所在区域，《暂行办法》第十一条同时规定：

“保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。”

目前，实际主要限于省会城市以及副省级以上城市（计划单列市），包括北京、上海、重庆、杭州、南京在内的主要城市都已经开始启动。

3、保障房债权计划的期限与规模要求

关于债权计划可以建立的期限、规模、收益等条件，《暂行办法》第十五条规定：