房产置换交易税法相关规定

房产置换交易是一种特殊形式的房屋买卖，其特殊性在于买卖行为的同时进行，也就是说房屋置换是买和卖的双重行为，一次置换成功，相当于两次交易，即卖掉原来房产，再买进一套符合需求的新房产。针对这种置换行为，应如何缴纳各项税费问题如下：

一、营业税及附加：

1.根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定。“第一条在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”

又根据《中华人民共和国营业税暂行条例实细细则》规定。“第三条条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”

房产置换双方虽然没有取得货币，但获取了实物或者其他经济利益，也视为有偿转让不动产，依法缴纳营业税及附加。

2.根据《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）中规定“第三条第

（二十）项的有关规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令2008年第540号）规定“第六条，纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。第七条，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。”3.根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第52号）规定：“第二十条纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：

（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（三）按下列公式核定。营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。”

房产置换获取了实物，应按房产的公允价格缴纳营业税及附加。

二、土地增值税：

1.根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）

规定：“

五、关于个人互换住房的征免税问题，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。”但这个规定不适用于企业之间置换房地产。对企业之间置换房地产的行为，双方的房地产产权都发生了转移，应视为销售房地产行为。

2.根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定：“

十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”

3.根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定：“