休闲农业规划开发热潮中的土地问题何解

休闲农业开发热潮中的土地两难问题何解。

——政府怕囤地盖房，开发商怕没地盖配套设施

作者：汤俊

近几年来，休闲农业成了一个香饽饽。缘于经济结构转型升级、国家政策鼓励、城市和工业红利摊薄、“上山下乡”的消费热潮，大量资本下乡搞农业，规范的城市资本下乡推动了农业转型发展和提质增效。

同时，部分资本下乡项目却走了样，打起了土地政策的“擦边球”，戴着修建农业附属设施的帽子，却改变了农地用途和性质，不仅面临很大的政策、法律风险，也隐含着与原住民的利益矛盾。

说好的农业项目，为什么搞这么多建设呢。

在某地近郊，一资本下乡项目始建于2011年，业主已累计投入了3000多万元，重点以特色效益农业为基础，配套发展休闲旅游业。

但业主却表示，自己心里总是“悬吊吊”的、不踏实，原因就在于为了解决项目用地问题，项目以临时生产用房和农业附属设施建设的名义，实际建的是主题餐厅和商业经营设施，碰到了用地红线，风险很大。

据了解，这个资本下乡项目虽然签的是土地流转合同，但业主却在承包地上建起了房屋。业主说：“以前土地都是撂荒的，由于租金比较高，农户默认了修房的行为，但土地租赁有期限、农地改变用途也违规，合同到期，农民要求原貌归还土地该怎么办。土地执法部门来查处，要求拆掉房屋，又该怎么办，这些我们心里都没底。”

创行合一旅游规划院表述，一个资本下乡项目也是“戴”着建农业附属设施的帽子，其实搞的是永久经营性建设。项目业主说，公司搞休闲垂钓观光农业，要想赚钱，厨房、餐厅、住宿设施也是必须配套的。但现在农业项目用地难，基本批不了建设用地指标，就只能打“擦边球”。

还有的资本下乡项目为了突破用地限制搞变通，如修建水泥柱，将建筑物从地方腾空，使项目看似满足政策规定的建筑不破坏耕作层的要求；有的则修建所谓的阳光餐厅，其中保留一定的绿地、水塘，看起来好像没有改变土地用途；有的则修建木屋，如果被查处，也可以低成本拆除„„这些都是规避监管的惯常做法。

不搞旅游项目，你让我怎么赚钱。怎么维持运营做大做强带动一方。

“搞特色效益农业，就不能光就农业说农业，要发挥农业休闲、观光、旅游等功能，延长产业链、挖掘附加值，都需要建设配套用房和设施，但农业建设用地管控严格，如果触碰红线，风险很大。”

北京创行合一旅游规划设计院

在一些地区，资本下乡用地违规现象之所以多发，既与项目投入不规范，为谋取利益故意触碰用地红线有关，同时一些合理的配套建设用地需求无法得到满足，也使部分项目不得不“绕着政策走”。

在城市近郊农村，用地资源更是紧缺，不少农业企业和专业合作社就反映，发展都市农业，需要建设乡村旅游、农家乐等配套商业和服务设施，但目前农业附属建设用地紧缺，影响了“一三产业”互动效应。

在某花卉种植大县，一家专业合作社流转了近200亩土地种植花卉，为了延长花卉保鲜期、错季销售，合作社曾打算修建占地2亩的标准化冻库和附属用房，但在申请用地需求时，发现这些设施无法办理产权证，因为担心资金投入没有政策保障，合作社终止了项目建设。

根据相关规定，农业结构调整，可以允许在农地上建设一定数量的临时生产用房，不办理产权。但什么是临时。临时期限有多长。都没有明确规定，各地都在“摸着石头过河”。随着农业投资体量越来越大，用地矛盾可能会越来越多暴露出来。

必须持续深化改革，破解法律、政策障碍，农业部下发《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》