土地出让金返还

土地在具备出让条件后，由国土评估机构对土地招拍挂的基价进行评估确定，以价高者得的原则进行招拍挂，国有土地使用权出让合同签订后，土地受让方凭市国土资源管理局开具的“国有土地资金缴款通知单”按规定的时间将土地出让金直接交市财政局收费中心。市财政局收费中心在征收款项的同时，向土地受让方开具“土地出让金专用收据”。市国土资源管理局凭“土地出让金专用收据”办理土地使用权证。市财政局收费中心将土地出让金划转到“财政局土地出让金专户”。

土地出让金的返还由两部分组成：

一、土地的脱钩费用、拆迁补偿费、管理费及土地流转的费用；

二、土地的增值溢价部分。

一、成本部分的返还流程。土地整理过程中所发生的费用，经由评估机构核实、国土部门认可后提出申请，由财政部门返还。

二、土地的增值溢价部分的返还根据框架性协议，本级财政留成部分向政府提出申请，由财政部门返还。

第二篇：土地出让金返还猫腻“地王”潜规则：土地出让金返还猫腻

2011年03月26日12：16来源：经济观察报

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3月底“大限”迫近，从国土部出台文件至今，北京挂出的一级开发实施主体招标预公告仅有4宗，其中仅去年12月挂出的一宗确定了实施主体，而另3宗均于3月22日挂出公告，目前仍处于招标预登记阶段。

去年9月，国土资源部下达了文件，要求各地土地储备机构必须在今年3月底前与下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。

“现在北京的土地一级开发工作已重新下放给企业，由政府招标确定一级开发商。”北京土地系统一位人士表示。从表面来看，这一政策非常有利于民营企业扩大一级开发业务，带动该市场领域的繁荣发展。不过，从4个月挂出4宗待一级开发地块的进度来看，地方政府和开发商的热情都不高。

昔日风光

“以北京为例，像房山、通州、门头沟这些边远地区，地方政府要吸引开发商，往往采取地方政府和土地一级开发企业分成的一级开发收益分配模式。‘地王’很多时候就是这么产生的。”一位业内知名开发商向记者透露，在几年前郊区地王频出的时代，人们对郊区出现楼面价高于周边房价的“地王”感到不可思议，但实际上，这往往是土地一级开发商和地方政府合谋推动的结果，从表面看来，这些从二级市场拿到地的一级开发商花了高价，消化起来难度很高，但其拿地的实际成本远远没有那么高。原因就在于，一级开发商在参与二级市场招拍挂时，和地方政府私下达成了协议，土地出让获得的溢价部分收益双方分成，在土地拍卖款到位后，地方政府将协议归属于开发商的部分返还。这样，一级开发商足以承担比参与招拍挂的竞争对手高得多的土地溢价。

“例如，其中一种操作方式是，地方政府保底出让价在2000元/平方米，多出部分补给开发商，如果卖到2100元/平方米，就补给开发商100元/平方米，如果卖到4000元/平方米，就补给一级开发商2000元/平方米。或者剔除成本后，双方分成，比如一级开发成本为1000元/平方米，地方政府和一级开发商协议的分成比例为6：4，而最终地块拍卖价格为2000元/平方米，那么溢价的1000元/平方米部分，地方政府得到600元/平方米，一级开发商得