对当前我国经济社会发展形势的认识

中国房地产问题不是单纯的价格问题，而主要是结构问题。——李伟

房地产调控问题虽然如媒体所说的那样“八年七调”，但自去年“两会”以来，房地产调控仍是当前最为集中的热点问题。我认为，中国房地产问题不是单纯的价格问题，而主要是结构问题。解决中国房地产问题需要重点处理好两个问题，一是中央财政和地方财政的关系问题，二是地方财权和事权的问题。这是解决中国房地产问题的关键所在。

如果说中国改革开放30多年走过了西方国家一百多年所走过的历程，取得了举世瞩目的成就，那么在住宅建设方面，如果要求中国用几年的时间就走完西方发达国家二百多年还未走完的历程，这是很不现实的。这就是我要讲的住房结构问题。

英国、美国、德国、日本、新加坡等西方发达国家，在其整个经济发展过程中，一直都把社会保障性用房和廉租房作为住宅建设的重要内容，并规定所占比例。新加坡在二十世纪60年代建国时就规定，90%的建设住房为政府廉租住房。上世纪90年代我陪时任上海市市长的朱镕基同志到新加坡考察时发现，尽管当时新加坡的廉租住房需求已下降，但他们仍在执行这项规定，直到上世纪末，这一规定才被取消，因为那时绝大部分新加坡公民都已得到政府租屋。英国在二十世纪40年代到1959年保持了70%的社会保障房、廉租房建设比例，1960—1979年期间保持了60%的建设比例，直到目前还保持着约20%的建设比例。香港现在则保持着50%的廉租房建设比例。美国现在每年建设350万套保障性住房，并规定只有收入低于17万美元的家庭才有资格购买社会保障性用房。奥巴马有一个很得力的非洲裔议员朋友，去年下台了，其中有一个问题就是购买了不该买的两套社会保障性用房。

而中国则过早地把社会保障性用房和廉租房的比例要求取消了。前几年，我们的社会保障性用房和廉租房占建设住宅的实际比例约为3%—5%，这个比例太低了。1998年党中央提出，房地产是中国经济的增长点，要建设以经济适用房和廉租房为主体的中国房地产体系，比例是70%—80%；但后来发了一个促进中国房地产市场健康发展的文件，使情况发生变化，地方上当年就出现土地财政收入大幅增长的情况，2002年全国土地财政收入约为2400亿元，2003年涨到5400亿元，涨幅高达125%，到2009年为16000亿元，去年为27000亿元。因此，这就出现了一方面地方政府出让土地热情高涨，但另一方面经济适用房和廉租房的建设比例与中国经济社会发展所处阶段极不相适应的局面。举例说明，比如现在的高档奢侈品，一个包可以卖到十几万元，一件衬衫可以卖到3000—4000元，还有高档天价皮鞋、服装等等，老百姓对此没有多少意见，正是因为有几十元的包、一二十元的衬衫、不到100元的皮鞋、几十元的外衣……，他们的基本需求能够得到满足。衣食住行是老百姓最基本的需求，其中，衣食住更重要、更迫切。如果按照其收入水平，老百姓能够买得起经济适用房或租得起廉租房，那作为高档的商品化住宅卖到天价也无妨，老百姓还会有现在这种程度的不满吗。但是现在解决住房结构问题确实很难，最大的难点就是，上面提到2010年的土地批租收入达27000亿元，如果房价降到与我国人均gdp4000美元相适应的水平，将会使土地批租收入大幅度下降，地方政府建保障性用房和廉租房的资金缺口将大增，这对我国中央财政和地方财政产生的影响将是巨大的。