土地证和建设用地规划许可证以及规划要点批复

三个文件取得的先后顺序，有很大奥妙。有经验的律师一看这几样东西的发出时间，基本上

就可以判断出地块背后的故事。这三个文件涉及到国土部门和规划部门旷曰持久的权力斗

争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，

载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建没用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土

地用途及用地界线的法律依据；规划要点批庋由规划部门领发，是确定土地使用强度指标的

法律依据，容积率，建筑密庋，停车位西之置要求等指标都在忘个批复里体现出，包括小户

型比例限利要术也会在这个文件中明确体现。一块地，必须由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下筒称地规证）

之后，才能领取土地使用强度，才能计笄出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年

限。而很多地方国土部门在出让土地时根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给别人办

出商住用地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行，受让了土地的开发

商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修汉规划也好，还是根本没有规划也好，反正我的土地

出让金是己经交了，剩下的事情你规划部门得犒定。

新城乡规划法第三十八条：在城市，镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在

国有土地使用权出让前，城市。县人民改府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提

出出让地块位置。使用性质，开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部

分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位

应当持建设项目的批准。核准，备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市。县人民政府

诚｝规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市。县人民政府城乡规划主管部门

不得在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

设立项目公司，母公司拍到土地，转刭其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交

易，要深刻领会这句话的深刻内涵。这意味着房地产公司可以任意设置项目孑公司，在房子

卖完后再把宅在实体上消灭，只留下一个壳，这种操作模式没有什么法律风险可言，非常

de经济实用，因比现在我国梢有点规模de房地产公司都懂得如此运作。

第二篇：土地证、建设用地规划许可证土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，

加上规划要点批复，

是

进行房地产开发的前提

.但是

，

这几样东西领取的先后顺序，

非常的有

学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判

断出地块背后的故事。

这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持

久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规

划部门颁发，

是核定土地用途及用地界线的法律依据；

规划要点批复

由规划部门颁发，

是确定土地使用强度指标的法律依据，

如容积率啊

建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，

包

括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证

（以下简称地规证）

之后，

才能领取土地使用权证。

这绝对应该是必须的程序。

因为国土部门必须依据规划部门核定的土

地功能及土地使用强度，

才能计算出土地出让金，

才能在土地证上载

明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，

根本不考虑规划，

直接就整块