关于如何应对开发商更改规划的法律问题

一、房地产开发商擅自更改规划的法律问题

按照有关法律的规定，房地产开发商开发建筑项目必须符合城市规划和城市规划管理技术规定，为此必须经过政府规划部门审批。一般来说，开发商开发建设项目应按先后顺序向规划部门申请三种许可文件。第一，申请《建设项目选址意见书》。申请时应填报申请表，按规定附送有关文件、图纸。大中型建设项目还应当事先委托有相应资质的规划设计单位作出选址论证。规划部门审核同意的，应核定设计范围，提出规划设计要求。第二，申请《建设用地规划许可证》。开发商应按规定报送建设项目可行性研究报告和设计方案以及有关文件、图纸。第三，申请《建设工程规划许可证》。建设单位或个人领取《建设工程规划许可证》时，应按规定执照费，并在法定时间内开工，逾期未开工又未申请延期或者申请延期未经批准的，建设工程规划许可证即失效。

为了保证规划要求得到贯彻和执行，规划部门往往参与土地使用权出让计划的制定，土地使用权出让必须按照城市规划和城市规划管理技术规定的要求进行。土地使用权出让合同必须有规划部门根据批准的详细规划提供的出让地块的位置、范围、规划用地性质、建设容积率、建筑密度、绿地率、停车场地等各项规划要求及附图。土地使用权出让受让人在开发和经营土地的活动中，未经原审批的规划管理部门同意，不得变更出让合同中的各项规划要求。设计单位、施工单位和建设单位都必须严格按照建设工程规划证等规划要求设计、施工和建设。建设工程竣工后，建设单位或个人必须向规划部门申请规划验收，验收不合格的，房地产管理部门不予房地产权属登记。

因此，开发商在房地产开发过程中，擅自更改规划设计的，比如增加容积率、加高楼房的层数、用绿地改为建设用地、将商业用途改为住宅用途等，违反了规划管理方面的行政法规规范，系行政违法。对此，规划主管部门可以作出责令改正、通报批评或罚款等行政处罚。但问题是，违反规划管理行政法规的，是否必然导致开发商对业主承担违约责任。很多人认为，业主当然有权要求开发商承担违约责任。理由是，业主当初购买房屋不仅仅是看中该套住房的设计、朝向、楼层、价位、施工及配套质量等因素，还综合考虑了整个小区的居住环境，比如幢与幢间的距离、小区的绿化面积、小区的生活配套设施等。规划改变虽然对具体某一套住房的影响较小（不排除有影响），但影响了社区的整体居住环境品位，破坏了业主最初购房时的预期。况且，开发商在售房时也往往打出“超高绿化小区”、“把湖搬回家”、“拥有健身会所生活”等诱人广告，而在规划图中也能找到草地、人工湖泊、健身俱乐部的位置，很容易让未来的业主相信，这些享受近在眼前。有的业主也正是相信规划设计图中的综合设施才下定买房决心。如果现在开发商不经业主们同意，甚至不通知业主，就擅自改变规划，将草地、人工湖泊、健身俱乐部取消另作他用或者缩小规划面积，显然有违售房承诺，不符合业主与开发商之间的购买约定。