大亚湾区规划用地管理若干问题的处理意见

（征求意见稿）

为加强城乡规划管理，节约集约利用土地，加快处理历史经营性用地遗留问题，针对目前规划用地管理领域中存在的若干问题，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广东省城乡规划条例》等法律法规规定，结合我区的实际，提出如下处理意见：

一、关于我区经营性用地历史遗留容积率问题的处理意见

（一）地块首次容积率的认定：

1、土地使用权出让合同中载明的容积率；

2、通过招拍挂程序取得土地，出让公告已约定的容积率；

3、土地使用权出让合同未载明容积率，首次由区城市规划委员会审议通过并经区管委会批准的容积率；

4、土地使用权出让合同未载明容积率，首次由原区规划局、区规划建设局根据法定的控规确定的容积率；

5、少数位于十四条主干道临街的地块，基于当时政府鼓励发展商业的政策，在审批设计要点阶段，仅确定了非临路面积的首次容积率，临路部分的首次容积率在地块整体修建性详规审批时方才确定，通过区城市规划委员会审议并经区管委会批准且已实施的项目，已确定容积率作为首期容积率；

除上述五种情形外，凡未依据有效控规或未经法定程序确定，仅以《建设用地规划许可证》载明、图纸盖章、文件批准等形式产生的容积率指标，均不视为首次容积率。

（二）应当补缴地价的范围

1、提高公开出让公告已约定的容积率的；

2、提高土地使用权出让合同载明的容积率的；

3、土地使用权出让合同未载明容积率，最新或最终实施的容积率高于首次容积率的。

（三）补缴地价款的程序

1、区住房和规划建设局根据该地块最新或最终实施的容积率与首次容积率之间的差额，将地块的计容积率建筑面积增加值书面提供给区国土分局，并函告土地使用权属人；

2、区国土部门根据我区地价政策和具体地块的容积率增加值负责确定应补地价的委托评估工作，制订补地价方案按区用地用海联席会议纪要[2017]3号文明确的方式办理；

3、补地价方案获批准后10个工作日内，区国土部门应与土地使用人签订《国有土地使用权出让合同》的补充合同，应补的地价按《补充合同》约定缴交。用地单位凭《补充合同》、缴款凭证到区住建部门办理项目工程许可手续。如用地单位未缴清增容地价款，区住建部门不予办理规划工程许可、工程施工许可或工程竣工验收，区房管部门不予办理商品房预售许可。

二、关于被城市道路或者其他公用设施占用已出让土地的计容建筑面积处理意见

（一）宗地出让时已约定计容用地或总计容建筑面积的用地，仍按原约定执行。

（二）对于因城市规划调整按规定不纳入计算容积率用地的道路部分，若宗地出让时，已约定容积率的，按约定的容积率折补。未约定容积率的按已批准控规规定执行。

（三）出让公告、出让合同或附件中已明确有规划道路，若出让时有约定容积率，按约定容积率折补；若出让时未约定容积率的用地，参照惠州市做法，按容积率2.0折补。

（四）道路占用部分容积率折补后，除容积率指标外，控规中确定的其他建筑指标均不得突破，并应根据人口规模增加相应的公共配套设施。

（五）道路占用部分容积率折补后，按《惠州市城市规划标准与准则》，由区国土分局无偿收回已折补容积率的道路，并按程序办理用地红线调整和换证手续。

（六）本处理意见不包含整体项目已取得规划验收合格证的建设项目，及已作出容积率补偿或已放弃相关权益的项目。

（七）如涉及地块控规指标调整的，由区住建部门按程序报区规委会审议，报区管委会审批。

三、关于村集体回拨地有关问题处理意见