浅谈曼哈顿广场接管验收工作的重要性

荣盛曼哈顿广场项目体量较大、业态复杂，由于各种客观因素不能与两幢塔楼（办公楼）同时竣工，商业部分先行竣工验收，因此常州商盛商业管理有限公司（以下简称商业管理公司）的接管验收工作比较复杂且非常重要。

商业管理公司进行的接管验收工作重点在于房屋楼宇的隐蔽工程验收和设施设备的承接查验。与通常意义上的竣工验收有所不同，并且有着较大的差别：

一验收的性质不同竣工验收是政府行为，是对项目施工和建设质量进行全面检验和质量评定。而接管验收是企业行为，是商业管理公司从确保项目日后正常使用和维护角度出发，进行的工程质量查验。

二验收目的不同

竣工验收是为了检验房屋工程是否达到了设计文件所规定的要求，也是地产公司为了使物业取得进入市场的资格，对项目工程是否合格所进行的质量验收。而接管验收是在竣工验收合格的基础上，以满足使用功能和物业现状条件为主要内容的再检验，是为了分清管理责任对即将管理的项目工程质量和物业现状进行的验收。

三验收条件不同

竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用功能。而接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、供水、排水排污、燃气、卫生、通信、公共照明、道路等设备设施能正常使用。房屋楼宇公安地址编号已经由政府有关部门确认。

四交接对象不同

竣工验收是由地产公司验收建筑施工方移交的物业，竣工验收合格后，标志着物业可以交付使用。而接管验收是由商业管理公司承接地产公司移交的物业，接管验收一旦完成，则标志着项目正式进入使用阶段与新的管理阶段。

五商业管理公司参与的职责不同

竣工验收时，商业管理公司只是参与者，无直接的责任关系。而接管验收中商业管理公司与地产项目公司是直接的责任关系。

商业项目工程接管验收的工作要点有以下几点：

1.查验建筑结构、空间尺寸及设备设施整体布局、配套是否符合设计规定。主要验收部分有：变配电设备系统、给排水设备系统、空调通风设备系统、消防设备系统、通信网络设备系统、电梯设备系统、燃气设备系统以及智能化监控管理设备系统。

2.查验各专业设备的技术性能参数，安装基础、标高、位置和方向，维修拆卸空间尺寸、动力电缆连接等是否符合设备（机组）的技术要求。

3.对设备安装工程的分部、分项工程质量验收，对隐蔽工程质量验收和设备安装工程质量的综合验收。

4.对所有的建筑技术资料、产权资料、设备前期工程技术资料以及设备设施验收时有关工程设计、施工和设备质量等方面的评价报告进行查验。要求收集整理的文件资料主要有：

1）设备选型报告及技术经济论证；

2）设备购置合同和设备安装合同；

3）设备随机文件（说明书、合格证、装箱单等）；

4）设备安装调试记录和设备性能检测和验收移交书；5）设备安装现场更改单和设计更改单，设备技术管理业务往来文件、批件等。这些文件资料连同设备安装工程竣工验收图纸资料一起归入工程物管部设备技术资料档案。

5.查验时注意和工程物管密切相关的设备设施和管线在运行使用过程中有无使用功能性问题、安全隐患问题和安全管理难度问题。譬如目前荣盛曼哈顿广场发现的几个重大安全隐患问题：

1）连廊玻璃栏杆扶手不能承载较大推力，客流较大拥挤时容易发生向外倾倒产生安全问题。

2）广场埋地燃气管线同平面穿越雨水沟渠，不符合《城镇燃气设计规范》有安全隐患。

3）北侧商业项目与住宅项目之间弹性道路下方负一层停车场，消防管线、压力排污管线、人防给水管线位于停车位内侧，未做防护围栏。易与停车车辆发生碰擦碰撞产生管线渗漏损毁的安全问题。

4）整个广场项目小型雨水井盖水篦子采用铸铁材质，较易发生盗损缺失而产生安全管理难度问题。