房屋交付过程中涉及的法律问题

一、房屋交付

1、定义：房屋交付简称交房，是指依据商品房买卖合同的约定，开发商在合同约定的交房期限内将符合法定交付条件和约定交付条件的住宅交付于买受人的行为.

2、房屋交付的参与方。开发商、业主、物业，但一定要明确房屋交付的主体是开发商与业主。物业属于第三方，在整个房屋交付过程中是站在业主的角度上去帮助业主进行房屋检验，从而能够在交房结束后更好的提供物业服务。当然，开发商可以委托物业把房屋交付给业主，物业并不因此而变为房屋交付的主体。

3、房屋交付的原则。"先验后收"。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件.

4、房屋交付的条件：房产交付应该符合合同约定及相关的法律强制性规定，并取得相关证明文件。法定条件：

（1）、工程竣工验收合格；

（2）、取得竣工验收备案证明；如《工程竣工验收备案表》、应当由规划、公安消防、环保等部门出具的验收文

1件、施工单位签署的工程质量保修书等；

（3）、商品房的面积已完成最终测绘；

（4）、水、电等正常的居住使用条件；开发商出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；约定条件：

主要是满足双方签订的商品房购销合同中的具体约定。比如，有验收的条件、商品房的基本情况、出卖人关于装饰、设备、绿化、公共配套建筑、物业服务等房屋交付的条件的约定。

开发商不符合房屋交付条件的，购房人可以根据实际情况要求继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，如果达到解除条件时，购房人还可以有权要求解除合同。

二、房屋验收和交房的程序

1、房屋验收程序：

建筑工程竣工后，施工单位向开发商提交工程竣工报告，申请竣工验收，开发商组织施工、勘察、监理、设计等单位5家责任主体对工程进行竣工验收，政府工程质量监督机构参与验收过程，对验收进行现场监督，并形成工程质量监督报告，同时，在工程竣工前后，规划局、人防办公室、公安消防以及环保等部门对规划、人防、消防以及环保进行专项验收。最后，开发商在工程竣工验收合格之日起15日内，将包括规划、人防、消防以及环保等验收内容在内的验收情

2况向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案，并取得《竣工验收备案表》。

2、交房的程序：

（1）、开发商发送收房通知单给业主。要求业主在规定的时间去物业部门查看资料（三书一证一表），资料包括：a、房屋的《住宅质量保证书》；b、《住宅使用说明书》；c、《建筑工程质量认定书》；d、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；e、《竣工验收备案表》；f、面积实测表；g、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）；h、规划、公安消防、环保等部门出具的专项验收合格证明文件。

注。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证。

《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证；

《竣工验收备案表》是建设单位向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼盘负责的标记文件。《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》与《竣工验收备案表》的区分：在住宅工程竣工验收完毕以后，经过监督

3部门的认可，由建设单位填写《房屋建筑工程竣工验收备案表》，建设单位和承监质监站将该表和质量监督报告送备案部门审查，经审核符合规定的。由备案部门颁发《建筑工程竣工验收合格证》。